Promesa de compraventa cuando fallece uno de los promitentes

¿Qué sucede con la promesa de compraventa cuando muere el promitente comprador o el promitente vendedor? Las obligaciones derivadas de ella no desaparecen con el fallecimiento de los promitentes, quedando en cabeza de la sucesión.

Promesa de compraventa no desaparece por muerte de uno o ambos promitentes.

El código civil no considera que por la muerte de uno de los promitentes la promesa de compraventa termine, o que no se deba cumplir con lo prometido.

La promesa de compraventa es un contrato en que las partes se obligan a hacer; el uno a comprar y el otro a vender, y si uno de los dos fallece se entiende que físicamente es imposible cumplir, y en tal caso, la obligación derivada de la promesa de compraventa queda en cabeza de los herederos.

Cuando se firma una promesa de compraventa, el promitente comprador paga una parte del precio, y por lo general, el promitente vendedor entrega el inmueble al promitente comprador, hechos que no cambian con el fallecimiento de uno de los promitentes.

¿Qué hacer cuando fallece uno de los promitentes?

Si falleciera, por ejemplo, el promitente comprador, la situación la deben resolver los herederos, que pueden optar por terminar de pagar el precio para que el vendedor suscriba el contrato de compraventa, o solicitar la resolución del contrato y realizar las restituciones mutuas.

El promitente vendedor no se puede quedar con el precio ya pagado por el promitente comprador fallecido.

Ahora, si el que fallece es el promitente vendedor cuando el promitente comprador ya ha pagado parte del precio o todo, corresponde a los herederos del vendedor cumplir con la promesa, que es celebrar el contrato de compraventa, o, si fuere el caso, solicitar la resolución de la promesa de compraventa para proceder a las restituciones mutuas.

Lo ideal es que el asunto se resuelva amistosamente con los herederos, pero si no es posible, es necesaria una acción civil en los términos del artículo 87 del código general del proceso que señala las siguientes reglas:

• Cuando se pretenda demandar en proceso declarativo o de ejecución a los herederos de una persona cuyo proceso de sucesión no se haya iniciado y cuyos nombres se ignoren, la demanda deberá dirigirse indeterminadamente contra todos los que tengan dicha calidad, y el auto admisorio ordenará emplazarlos en la forma y para los fines previstos en este código. Si se conoce a alguno de los herederos, la demanda se dirigirá contra estos y los indeterminados.
• La demanda podrá formularse contra quienes figuren como herederos abintestato o testamentarios, aun cuando no hayan aceptado la herencia. En este caso, si los demandados o ejecutados a quienes se les hubiere notificado personalmente el auto admisorio de la demanda o el mandamiento ejecutivo, no manifiestan su repudio de la herencia en el término para contestar la demanda, o para proponer excepciones en el proceso ejecutivo, se considerará que para efectos procesales la aceptan.
• Cuando haya proceso de sucesión, el demandante, en proceso declarativo o ejecutivo, deberá dirigir la demanda contra los herederos reconocidos en aquel, los demás conocidos y los indeterminados, o solo contra estos si no existieren aquellos, contra el albacea con tenencia de bienes o el administrador de la herencia yacente, si fuere el caso, y contra el cónyuge si se trata de bienes o deudas sociales.
• En los procesos de ejecución, cuando se demande solo a herederos indeterminados, el juez designará un administrador provisional de bienes de la herencia.

Este tipo de procesos pueden ser complejos y de larga duración, por lo que debe, en lo posible, tratar de resolverse amistosamente, cada quien cumpliendo con lo que quedó pendiente al momento del fallecimiento de uno de los promitentes.

Cláusula en caso de fallecimiento en la promesa de compraventa.

Algunas personas suelen incluir lo que llaman cláusula de fallecimiento, en las que se acuerda el procedimiento a seguir si uno de los promitentes fallece.

Sin embargo, debe tenerse en cuenta que todo depende del estado de cumplimiento o desarrollo del contrato cuando fallezca uno de los promitentes.

Por ejemplo, si el promitente vendedor fallece cuando el promitente comprador ya ha pagado el inmueble, en todo caso, los herederos tendrán que hacer una de dos cosas: escriturar el inmueble o reintegrar el precio pagado, decisión que puede pactarse en la cláusula de fallecimiento.

¿Cómo escriturar si solo tengo un contrato privado y el vendedor murió?

Es una situación que se presenta a menudo, y en ese caso, la escritura no se puede hacer en razón a que para ello deben concurrir a la notaría tanto el comprador como el vendedor, y al haber fallecido el vendedor, no puede comparecer.

En ese caso, como señalamos al principio, se debe intentar llegar a un acuerdo con los herederos para que estos procedan a realizar la escritura, en cumplimiento de una obligación dejada por el causante de la herencia que les ha quedado.

Si ello no es posible, es necesario demandar a los herederos para que cumplan con la obligación dejada por el causante, o en su defecto, declarar la resolución del contrato y que se reintegren los dineros pagados.

Es importante que el documento privado contenga los elementos necesarios para probar el negocio y los soportes de los dineros pagados, pues sin ellos el comprador tendrá serias dificultades para conseguir que los herederos cumplan con la obligación heredada.

Por ello se recomienda que la promesa de compraventa esté correctamente diligenciada y debidamente autenticada, y conservar los soportes de los pagos realizados.

Recordemos que la muerte del vendedor antes de escriturar no tiene por qué frustrar el negocio, puesto que las obligaciones asumidas por este en vida hacen parte del pasivo de la sucesión que debe ser satisfecho antes de liquidarla, pero debe acreditarse ese pasivo o esa obligación.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.