Cuando se compra un bien inmueble, por ejemplo, la escritura pública que protocoliza el negocio debe inscribirse o registrarse en la oficina de registro de instrumentos públicos dentro de los dos meses siguientes a la expedición de la misma.
Registro de escritura en oficina de instrumentos públicos.
Las escrituras relacionadas con la transferencia de dominio de un inmueble, o su limitación o gravamen, requieren ser inscritas en la oficina de registros públicos de la localidad en que está ubicado el inmueble.
La inscripción de la escritura pública es necesaria para completar la tradición del bien inmueble, según señala de forma expresa el artículo 756 del código civil.
Esto quiere decir que hasta que el comprador no registre la escritura de compraventa no será el dueño real y efectivo del inmueble.
Plazo o término para registrar la escritura.
Sucede muy a menudo que una persona compra una casa y, por el alto costo que hay que pagar tanto en la notaría como en las secretarías de hacienda departamental y en la oficina de registro de instrumentos públicos, no registra la escritura y pasa el tiempo desconociendo que la ley ha fijado un límite temporal para registrar tal escritura y que de no cumplirse contempla una sanción que se liquida por cada mes o fracción de mes.
Así lo dispone el artículo 231 de la ley 223 de 1995:
«Términos para el registro. Cuando en las disposiciones legales vigentes no se señalen términos específicos para el registro, la solicitud de inscripción de los actos, contratos o negocios jurídicos sujetos a registro deberán formularse de acuerdo con los siguientes términos, contados a partir de la fecha de su otorgamiento o expedición:
a) Dentro de los dos meses siguientes, si han sido otorgados o expedidos en el país, y
b) Dentro de los tres meses siguientes, si han sido otorgados o expedidos en el exterior.
La extemporaneidad en el registro causará intereses moratorios, por mes o fracción de mes de retardo, determinados a la tasa y en la forma establecida en el Estatuto Tributario para el impuesto sobre la renta y complementarios.»
De otra parte, y según consta en el sitio web de la superintendencia de notariado y registro:
- La constitución de hipoteca y patrimonio de familia tiene un término de 90 días hábiles, contados desde la fecha de autorización de la escritura pública; vencidos los cuales es necesario constituir nueva escritura pública.
- Las medidas cautelares tales como embargo, demanda, gravámenes de valorización, y sus correspondientes cancelaciones y los demás actos que no pagan el impuesto de registro no tienen término.
Por su parte, la ley 1579 de 2012 en su artículo 28 dice que la hipoteca y el patrimonio de familia sólo se pueden inscribir en el registro inmobiliario dentro de los 90 días hábiles siguientes a su otorgamiento.
La escritura se puede registrar en cualquier tiempo.
La norma establece un plazo para registrar la escritura, y si no se registra en ese tiempo, la consecuencia es el pago de los intereses moratorios, no que la escritura no se pueda registrar, de modo que esta se puede registrar al año, 5 años o 20 años, naturalmente que pagando los intereses respectivos.
El riesgo es que cuando el comprador vaya a registrar la escritura, ya exista una escritura registrada que impida el registro de la suya. Por ejemplo, Pepe compró a Juan una casa en 2015 y olvidó registrar la escritura. En 2024, Pepe la va a registrar y se encuentra con que ya fue registrada una escritura de compraventa por parte de Carlos en 2020, así que su escritura no puede ser registrada porque el dueño del predio ya no es Juan, sino Carlos.
Sanción por no registrar oportunamente una escritura.
Registrar extemporáneamente una escritura pública merece una sanción que corresponde al interés moratorio por mes o fracción de mes, liquidado con la misma tasa aplicable a las deudas tributarias.
Aunque la ley no es clara en fijar la base para el cálculo de la sanción o interés moratorio, se ha de asumir que es el valor del impuesto dejado de pagar como consecuencia del registro extemporáneo de la escritura pública.
Por qué registrar oportunamente una escritura pública.
La principal razón por la que el comprador debe registrar la escritura de compraventa lo más pronto posible no es la sanción que le pudieran cobrar, sino la posibilidad de que el vendedor pueda vender dos veces el inmueble.
Si no se registra la escritura de compraventa, el certificado de libertad y tradición aparecerá como si el inmueble no se hubiera vendido; es decir, el vendedor sigue siendo dueño del inmueble y, por lo tanto, es posible que pueda venderlo dos veces. Cuando el primer comprador vaya a registrar su escritura, puede encontrarse con que no es posible porque ya fue registrada otra.
Es un fraude o estafa, pero es posible, y el comprador tendría que iniciar un costoso y largo proceso judicial para recuperar el dinero o el inmueble, y quizás nunca lo logre.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
Depende de cada oficina de registro, de su nivel de trabajo, pero suele tomar entre 3 días hábiles y hasta 2 semanas.
La escritura sin registrar es válida, pero no es oponible frente a terceros hasta tanto sea registrada, de manera que, si no es registrada, el vendedor perfectamente puede vender otra vez el mismo inmueble y registrar esa segunda escritura, y el comprador original tendrá que iniciar un proceso civil complejo y lento para recuperar sus intereses.
Corresponde al pago del interés moratorio por cada mes o fracción de mes de retraso en el registro de la escritura, sobre el valor a pagar por derechos de registro.
Cuenta con 2 meses desde que se realizó la escritura en escrituras realizadas en el país y 3 meses para escrituras realizadas en el exterior, para registrarlas sin el pago de intereses. Luego de ese plazo debe pagar intereses.
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