Construcción de mejoras en terreno ajeno

En la vida cotidiana, nos encontramos con personas que han construido mejoras en un terreno que no es suyo, generalmente por invasión, y cuando el dueño recupera el predio surge la duda respecto al pago de dichas mejoras a quien las construyó.

¿El que construye en bien ajeno pierde lo construido?

La persona que ha construido en terreno ajeno no necesariamente pierde lo construido, en la medida en que, al menos, debe ser indemnizado por el propietario del terreno si este decide recuperar el terreno junto con la construcción.

En estos casos, quien construye en terreno ajeno es dueño de las mejoras nada más, lo que no implica que necesariamente pierda lo construido o lo invertido allí.

Quien ha construido en terreno ajeno, si es desalojado, tendrá derecho al menos a que se le indemnice por la construcción realizada en los términos del artículo 739 del Código Civil colombiano, lo que dependerá de si la construcción se hizo con el consentimiento del propietario del terreno o sin su consentimiento.

Cuando se construye en terreno ajeno sin consentimiento del propietario.

Cuando se construye o se cultiva sobre terreno ajeno sin el consentimiento de su dueño, se aplica lo señalado en el primer inciso del artículo 739 del Código Civil, que dice:

«El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios.»

Si Pedro construye un edificio en un lote de terreno de María, y María recupera el predio, Pedro tiene derecho a que María le indemnice por el edificio construido, o en su defecto, que Pedro le compre a María el terreno sobre el que construyó.

Son dos opciones que la ley ofrece al poseedor del terreno, y este elige cuál tomar: si indemnizar a quien hizo la mejora u obligarle a que compre el terreno sobre el que está construida la mejora.

Lo anterior significa que quien construyó las mejoras sólo puede pretender el reconocimiento de la indemnización si el dueño del predio o terreno ha decidido actuar para recuperar su terreno, ya sea mediante una acción civil reivindicatoria, o lo ha tomado de facto, o mediante acuerdo entre las partes.

Así lo recuerda la sala civil de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC4755-2018 del 7 de noviembre de 2018, con ponencia del magistrado Octavio Augusto Tejeiro:

«Tal regulación, cumple decirlo, se ocupa de aquellas situaciones en que alguien edifica, planta o siembra en terreno ajeno sin conocimiento del titular del terreno y confiere al propietario del suelo un derecho de opción consistente en la posibilidad de acogerse a las reglas de la accesión, en cuyo caso pasará a ser dueño automáticamente de las mejoras, con cargo de pagar su valor al que las plantó allí a fin de evitar un enriquecimiento sin causa, o de rechazar las reglas de la accesión y obligar entonces al que edificó o sembró a pagarle el correspondiente precio del terreno con los intereses legales, por todo el tiempo que lo tuvo en su poder.»

Le corresponde al dueño decidir qué opción tomar, indemnizar por las mejoras o vender el terreno a quien construyó las mejoras.

Lo que sí no puede suceder es que el dueño del terreno expulse a quien construyó en él sin pagarle nada.

Cuando se construye con el consentimiento del dueño del terreno.

Si la construcción en terreno ajeno se hace con el consentimiento o autorización del dueño de ese terreno, se aplica lo señalado en el inciso segundo del artículo 739 del Código Civil, que dispone:

«Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera.»

En este caso, la norma no habla de indemnizar, sino de pagar la construcción o las mejoras.

La sala civil de la Corte Suprema de Justicia señala en la sentencia antes referida:

«En este caso, que es sustancialmente diverso al anterior, la ley entiende que el constructor obró a ciencia y paciencia del propietario del suelo, y por eso previene unas consecuencias diferentes a las que dimanan del inciso primero, toda vez que confiere al verus dominus del suelo mejorado un derecho de preferencia que lo faculta para liquidar a su favor la situación jurídica que se forma después de que otra persona, con su anuencia, ha edificado, plantado o sembrado en suelo de su propiedad, obligándolo a pagar el valor del edificio, plantación o cementera a quien lo levantó, sembró o plantó, si lo que pretende es recobrarlo, no pudiendo, en todo caso, desposeer al mejorista hasta tanto no medie la respectiva liquidación y el pago de las correspondientes mejoras.»

En el primer caso, el dueño puede optar por indemnizar a quien construyó, o exigirle que le compre el terreno sobre el que construyó.

En el segundo caso, la única opción que tiene el dueño del terreno es indemnizar a quien construyó la obra.

En cualquiera de los dos casos, la indemnización procede sólo si el dueño del terreno quiere recuperarlo, y sobre ello dijo la Corte en la misma sentencia:

«No obstante, la jurisprudencia ha entendido que en cualquiera de esos dos supuestos es presupuesto para que el mejorista obtenga el reembolso de su inversión que el propietario intente recobrar el fundo, pues su derecho no es real sino personal, en tanto que constituye, a ojos vistas, un crédito que está ligado a la pérdida de la detentación del inmueble, por lo que antes de que se aspire a recuperar el predio aquél no puede ser ejercido en forma autónoma»

Es decir que, si el dueño no reclama nada, quien construyó no puede exigirle pago alguno por sus mejoras, pues la obligación de indemnizar surge cuando el dueño reclama el predio.

Así, quien construyó en terreno ajeno no tiene otro camino que seguir poseyendo su construcción hasta tanto el dueño decida recuperar lo que es suyo, como lo señala la Corte en la misma sentencia:

«Ese tratamiento legal, antes que ser equivocado, cual lo pregona la censora, luce atinado, porque quien solicita el pago de lo levantado en tierra de otro reconoce dominio ajeno y también carece de legitimación para pedir que se haga la consecuente entrega al tratarse de una facultad puesta únicamente al servicio del dueño; además, porque si el plantador conserva el bien sin disputa nada le impide continuar así, esto es, usufructuándolo a su manera, ello, en principio, no desdice de la propiedad del titular del terreno, habida cuenta que éste solamente estaría desprovisto de su tenencia, siendo posible que la obtenga al contar con los mecanismos de defensa previstos en el ordenamiento en caso de existir disputa entre las partes.»

No obstante lo anterior, el dueño del terreno no debe perder de vista que, si se configura la posesión por parte de quien ha construido en su terreno, puede dar lugar a la prescripción adquisitiva del dominio.

El dueño del terreno no puede ser obligado a pagar por unas construcciones que no le interesan.

Se ha dicho que el dueño del terreno no puede ser obligado a indemnizar al constructor, a no ser que el dueño pretenda recuperar el terreno, de manera que, si el dueño del terreno no está interesado en las construcciones que un tercero hizo en su terreno, bien puede no hacer nada.

«La aludida intelección no admite reparo, porque si el constructor es quien goza a ciencia y paciencia de la cosa mejorada al no mediar requerimiento del propietario y de ella deriva provecho, no parece lógico, y tampoco admisible, que pueda obtener autónomamente el pago de las indemnizaciones derivadas de tal labor, siendo esa, en concreto, la razón por la que se le exige esperar a que medie una reclamación concreta del titular del dominio para que pueda salir, ahí sí, a exigir su derecho.

Estimar cosa diversa, v.gr., habilitar a dicho plantador para reclamar el pago de las mejoras cuando está a su entera disposición el feudo porque nadie se lo ha disputado sería tanto como patrocinar un abuso del derecho y lesionar los intereses del verus dominus que, al no tener el señorío en su poder, quedaría, por tanto, expuesto a retribuir algo que no le reporta utilidad.»

Es natural que, si al dueño del terreno no le apetece recuperarlo, no puede ser obligado a recuperarlo mediante pago de indemnizaciones.

Si eso fuera posible, se convertiría en un buen negocio hacer construcciones en terrenos ajenos para luego demandar al dueño para que sea obligado a pagar esas construcciones.

Si el dueño del terreno no quiere comprar la construcción, la alternativa es que quien construyó compre el terreno, pero en ningún caso el dueño puede ser obligado a comprar una construcción que no le interesa.

Pago de las mejoras en terreno ajeno.

El primer inciso del artículo 739 del Código Civil señala que, en los casos en que la construcción se haya realizado sin consentimiento del dueño del terreno, el dueño del terreno se puede hacer a la construcción pagando las indemnizaciones prescritas de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación.

En consecuencia, debemos remitirnos al artículo 966 del Código Civil que regula el abono a las mejoras útiles en los procesos de reivindicación de dominio, norma que distingue entre poseedor de buena fe y de mala fe.

El valor a pagar se fijará por medio de peritaje técnico que realicen las partes, como todo pago o indemnización que debe hacerse en una instancia judicial.