Obligación de renovar el contrato de arrendamiento de vivienda

Si el arrendatario ha cumplido con el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene el derecho a que se le renueve el contrato, y por lo tanto, el arrendador tiene la obligación de renovarlo. En caso de no hacerlo, deberá pagar una indemnización al arrendatario, dependiendo de la duración del contrato, que puede ser de 3 meses de arriendo para contratos de menos de 4 años de ejecución y de 1.5 meses de arrendamiento para contratos que tengan una duración de 4 años o más.

La plena voluntad del arrendador para no renovar el contrato de arrendamiento.

La terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador por su plena voluntad, es decir, sin que deba justificar la causa para no renovarlo, está contemplada en el literal d) del numeral 8 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003:

«La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.»

Es el único evento en que el arrendador puede invocar la plena voluntad para terminar el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial del contrato o de sus prórrogas.

En consecuencia, si el contrato tiene una duración menor a 4 años, incluyendo el término inicial y las prórrogas, el arrendador no puede terminar el contrato por su plena voluntad, sino que debe alegar cualquier otra causal que la ley establece, como las a), b) y c) del mismo artículo, y si no lo hace y aplica su plena voluntad, deberá pagar una indemnización equivalente a 3 meses de arriendo.

Decisión de no renovar el contrato de arrendamiento al finalizar el plazo inicial o las prórrogas.

El arrendador puede decidir no renovar el contrato de arrendamiento al expirar el plazo del contrato inicial o de sus prórrogas de forma unilateral y sin causa justificada, pagando la indemnización de 3 o 1.5 meses de arriendo, según se ha explicado, pero tendrá que notificar al arrendatario con 3 meses de anticipación; de lo contrario, el contrato se renueva automáticamente por un término igual.

Si el contrato se renueva automáticamente, el arrendador aún puede darlo por terminado, pagando una indemnización de 3 meses de arriendo, y en todo caso deberá notificar su decisión con 3 meses de anticipación, según el numeral 7 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003.

Así las cosas, para el arrendador es igual si termina el contrato de arrendamiento al expirar su plazo o luego de haberse renovado automáticamente, puesto que en ambos casos la indemnización será de 3 meses de arriendo, excepto si se trata de un contrato que lleve 4 años o más de ejecución, caso en el cual, si decide no renovarlo al expirar el plazo, la indemnización será de 1.5 meses.

El arrendador está obligado a renovar el contrato de arrendamiento de vivienda, excepto si el arrendatario ha incumplido con el contrato.

Otras causales por las que el arrendador no está obligado a renovar el contrato.

Además de su plena voluntad y del incumplimiento por parte del arrendatario, el arrendador no está obligado a renovar el contrato en los siguientes casos:

• Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesite ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año.
• Cuando el inmueble deba ser demolido para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación.
• Cuando deba entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa.

Para ello, se debe notificar al arrendatario la decisión y la causa para no renovar el contrato, y, además, se debe pagar una indemnización de 3 meses de arriendo.

Si el arrendatario no ha incumplido, el arrendador debe indemnizarlo por no renovarle el contrato.

De lo anteriormente expuesto se concluye que solo en el evento en que el arrendatario ha incumplido el contrato de arrendamiento el arrendador puede decidir no renovarle el contrato sin tener que indemnizar al arrendatario. En los demás casos, siempre hay que pagar una indemnización.

Es común encontrarse con que el arrendador notifica al arrendatario, con 3 meses de anticipación a la expiración del contrato, que este no le será renovado sin alegar ninguna causa, y sin que nada se diga sobre el pago de la indemnización. En tal evento, el arrendatario puede perseguir el pago de la indemnización correspondiente.

Para que no se deba pagar la indemnización, el contrato de arrendamiento debe terminar por acuerdo mutuo entre las partes.