Nulidad de la promesa de compraventa

La promesa de compraventa es un contrato preparatorio que, si no cumple con los requisitos que exige la ley, adolece de nulidad, que puede ser alegada por la parte interesada o declarada de oficio por el juez.

¿Cuándo es nula la promesa de compraventa?

El artículo 1740 del Código Civil colombiano dispone que es nulo todo contrato al que le haga falta uno de los requisitos que la ley prescribe para su validez, es decir, que, si la promesa de compraventa no cumple uno o más requisitos, será nulo.

La promesa de compraventa, al ser un contrato solemne, solo surte efectos si cumple con los requisitos que la ley prescribe, según se interpreta del artículo 1500 del Código Civil.

En consecuencia, primero debemos conocer cuáles son los requisitos que debe tener una promesa de compraventa para que tenga valor jurídico, requisitos que los encontramos en el artículo 1611 del Código Civil.

Requisitos de la promesa de compraventa.

Los requisitos de la promesa de compraventa son los siguientes:

• Que la promesa conste por escrito.
• Que el contrato al que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1502 del Código Civil.
  • Que sea legalmente capaz.
  • Que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio.
  • Que recaiga sobre un objeto lícito.
  • Que tenga una causa lícita.
• Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.
• Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

La promesa de compraventa debe cumplir todos los requisitos, y si deja de cumplir solo uno, no surte efecto entre las partes, es decir, resulta nula.

Declaración judicial de la nulidad de la promesa de compraventa.

La nulidad de la promesa de compraventa solo puede ser declarada por un juez, así que la parte interesada debe presentar una demanda a fin de que el juez declare esa nulidad.

La nulidad de la promesa de compraventa puede ser absoluta o relativa, y cuando es absoluta, la nulidad debe o puede ser declarada de oficio por el juez; si la nulidad es relativa, debe ser alegada por la parte interesada.

¿Cuándo hay nulidad absoluta de la promesa de compraventa?

Hay nulidad absoluta en la promesa de compraventa cuando esta no cumple con los requisitos que señala el artículo 1611 del Código Civil.

Así se interpreta del inciso primero del artículo 1741 del Código Civil:

«La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.»

Es claro que, si no se cumple con uno de los requisitos que dispone el artículo 1611 del Código Civil, la promesa de compraventa adolece de nulidad absoluta, lo mismo que si es firmada por una persona que no es legalmente capaz.

Declaratoria de oficio de la nulidad absoluta por parte del juez.

Cuando hay conflicto entre las partes y una de ellas presenta demanda, por lo general la demanda se encamina a la resolución del contrato de promesa de compraventa, y no a la declaración de nulidad de la misma.

En tal evento, si el juez al estudiar la demanda encuentra que la promesa de compraventa adolece de una nulidad absoluta, debe declararla de oficio antes que declarar la resolución del contrato, que tiene connotaciones diferentes.

Respecto a la obligación que tiene el juzgador de declarar o decretar la nulidad absoluta de un contrato de promesa, la sala civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia 44650 del 8 de abril de 2018, con ponencia del magistrado Ariel Salazar Ramírez, dijo:

«La declaración de la nulidad absoluta, además, debía hacerse oficiosamente, porque así lo ordena el artículo 1742 de la misma codificación, y toda vez que la misma aparece de manifiesto en la promesa; dicho contrato fue invocado en el litigio como fuente de derechos y obligaciones para las partes; y al proceso concurrieron, en calidad de parte, quienes en él intervinieron.

Debe precisarse que aunque los fundamentos del cargo, relativos a la nulidad absoluta del contrato de promesa, no fueron expuestos en las instancias, tal circunstancia no impide su estudio en casación, pues es un tema que involucra el orden público y, según lo ha señalado la Corte, «los argumentos de puro derecho y los medios de orden público… nunca serán materia nueva en casación…».

Además, por el mismo motivo, su declaratoria se impone incluso sin petición de parte, conforme lo ordena el artículo 1742 del Código Civil. (…)»

Como ya señalamos, cuando se demanda el incumplimiento de una promesa de compraventa, suele suceder que ninguna de las partes incluye dentro de sus pretensiones la declaración de la nulidad absoluta, y el juez, en caso de encontrar que esta se presenta, tiene la obligación de declararla de oficio.

Y si el juez de primera instancia no declara la nulidad absoluta oficiosamente, el de segunda instancia puede hacerlo, y si tampoco lo hace, la Corte en casación lo hará aun si en todo el proceso nada se discutió sobre ese tema, y tampoco fue planteado por las partes en la demanda de casación.

Nulidad relativa de la promesa de compraventa.

La nulidad relativa de la promesa de compraventa también debe ser declarada por el juez, pero este no puede declararla de oficio, debiendo ser alegada por la parte interesada o beneficiada por la nulidad relativa.

Recordemos que la nulidad relativa se genera por cualquier error o vicio que no causa una nulidad absoluta, razón por la cual la ley no define las causales por las que se produce la nulidad relativa.

Un ejemplo de nulidad relativa podría ser que se pacta una venta a crédito, pero no se fija el plazo para pagar las cuotas, nulidad que las partes pueden corregir sin que se afecte la promesa de compraventa como tal.

Efectos de la nulidad de la promesa de compraventa.

No es lo mismo declarar la resolución de un contrato por incumplimiento que la declaración de la nulidad del mismo por no cumplir los requisitos de ley.

Cuando hay incumplimiento, la parte incumplida debe asumir las consecuencias del incumplimiento que estén incorporadas en la promesa, o en su defecto, las que la ley permita.

Cuando se declara la nulidad, significa que el contrato no tiene efecto entre las partes, es decir, cualquier cláusula incluida en él es inoponible a las partes. Es como si el contrato nunca hubiera existido.

Por lo tanto, si en la promesa de compraventa se contemplaron arras, se incluyó una cláusula penal o de incumplimiento, no se pueden ejecutar en razón de que el contrato o promesa quedó sin efecto por ser declarado nulo.

De la nulidad de la promesa de compraventa se derivan únicamente las restituciones mutuas, incluyendo los frutos percibidos por las partes, cuando fuere el caso, puesto que las cosas deben volver a su estado previo a la existencia del contrato nulo.

Por ejemplo, si el promitente comprador recibió el apartamento y el promitente vendedor recibió parte del precio, cada quien debe restituir al otro lo que haya recibido, y si una de las partes obtuvo frutos o beneficios, debe restituirlos según dictamen pericial reconocido en juicio.