Cuando se habla del usufructo, nos encontramos con los términos de nuda propiedad y nudo propietario. Veamos qué significan cada uno de esos conceptos.
Quien es propietario goza de la propiedad.
El dueño de una casa es la persona que puede disfrutar de ella, en los modos que a bien considere, puesto que al tener el dominio jurídico, la ley le permite hacer uso de ella, como vivir en la casa, arrendarla, hipotecarla, etc.
De manera que la persona que es dueña de la propiedad es la misma que la goza o utiliza, situación que cambia con el usufructo, donde la propiedad se separa del derecho de uso, que es transferido o cedido a un tercero.
Del artículo 823 del Código Civil se puede interpretar que el usufructo es un derecho real consistente en poder disfrutar de un bien sin poseerlo, y de allí que el artículo 824 del mismo código afirma que el usufructo supone la existencia o coexistencia de dos derechos reales claramente identificados: el del nudo propietario y el del usufructuario.
Nuda propiedad.
El artículo 669 del Código Civil señala que la propiedad separada del goce de la misma se llama nuda propiedad.
Es decir, que la nuda propiedad no es más que la propiedad despojada del derecho de goce, en vista de que se ha entregado a una persona distinta del dueño, que se convierte en nudo propietario.
La nuda propiedad es la cosa despojada del derecho de goce que pertenece al nudo propietario.
Nudo propietario.
El nudo propietario es el dueño de la cosa que ha sido entregada en usufructo, o, dicho de otra manera, es el dueño de la cosa a la que se le ha desprendido el derecho de goce.
Habíamos señalado que el derecho de dominio y el derecho de goce pertenecen a una misma persona, al dueño de la propiedad, pero al constituirse el usufructo, el dueño de la propiedad pierde el derecho al goce de ella, ya que ese derecho pasa a un tercero.
En otras palabras, el nudo propietario es el dueño de la cosa de la que no ostenta el derecho de goce de la misma.
Desagregación de derechos.
De lo anterior se desprende que la propiedad, una casa, por ejemplo, se divide, escinde o desagrega de manera que el derecho de la nuda propiedad queda separado del derecho de usufructo, y cada derecho es ejercido por una persona distinta.
De manera que el nudo propietario sigue siendo el dueño de la propiedad, pero la tenencia y goce de la misma no le corresponden, pues ha sido transferida al usufructuario, que actuará como mero tenedor.
Entonces, el nudo propietario es dueño de la propiedad, pero no puede usarla, y el usufructuario tiene la tenencia de la propiedad y el derecho a usufructuarla, pero no puede poseerla.
Compraventa nuda propiedad.
La nuda propiedad puede ser vendida, permutada, hipotecada e incluso puede ser objeto de embargo.
Para la compraventa de una nuda propiedad se requieren los mismos documentos que para un inmueble cualquiera, como copia de la escritura de adquisición del inmueble, el certificado de libertad y tradición del inmueble, paz y salvo de impuesto predial, etc.
La compraventa de la nuda propiedad transfiere al comprador únicamente la nuda propiedad, más no el derecho de usufructo.
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