¿Me pueden embargar por no cumplir una promesa de compraventa?

Las medidas cautelares de embargo y secuestro se solicitan en el contexto de un proceso ejecutivo, el cual procede cuando hay obligaciones claras, expresas y exigibles, que pueden estar presentes en una promesa de compraventa, lo que hace posible que embarguen a quien no cumpla con una promesa de compraventa al tenor del artículo 599 del Código General del Proceso.

Demanda ejecutiva por incumplimiento de la promesa de compraventa.

Cuando se firma una promesa de compraventa, tanto el promitente comprador como el promitente vendedor asumen ciertas obligaciones, como pagar una suma de dinero (precio de venta) o suscribir documentos (firmar y protocolizar la escritura de compraventa).

Estas dos obligaciones son las principales en toda promesa de compraventa, que están reguladas por los artículos 431 y 434 del Código General del Proceso respecto a la ejecución para su cumplimiento.

En consecuencia, si el promitente se niega a cumplir con la obligación asumida en el contrato de promesa de compraventa, el otro promitente puede presentar una demanda ejecutiva, ya sea para que se pague el precio pactado o para que se realice la escritura, entre otras obligaciones asumidas.

Requisitos para demandar ejecutivamente el cumplimiento de la promesa de compraventa.

Para que sea viable el proceso ejecutivo para lograr el cumplimiento de la promesa de compraventa, la obligación de la que se pretenda exigir su cumplimiento debe cumplir los 3 requisitos señalados en el artículo 422 del Código General del Proceso para que exista el título ejecutivo.

1. Ser clara.
2. Ser exigible.
3. Ser expresa.

Si la promesa de compraventa está bien redactada, no adolece de ningún defecto que provoque su nulidad y además cumple con los anteriores requisitos, se constituye en un título ejecutivo que servirá para promover la demanda ejecutiva, y en ella solicitar medidas cautelares como inscripción de la demanda, embargo y secuestro de bienes según cada caso.

No siempre la demanda ejecutiva es el mejor camino.

La promesa de compraventa, por ser un contrato preparatorio y temporal, y por contener múltiples obligaciones que pueden no ser simultáneas, presenta dificultades para que se configure la exigibilidad, y si ello ocurre, no presta mérito ejecutivo.

Por ejemplo, la obligación de protocolizar la escritura no se hace exigible hasta tanto no se haya pagado el precio pactado, si ese fue el acuerdo. Entonces, si el comprador no paga y luego quiere ejecutar al vendedor para que haga la escritura, naturalmente el proceso ejecutivo no prospera, pues el comprador presentará la excepción de contrato no cumplido, lo que prueba que la obligación reclamada no es exigible y cualquier medida cautelar que se haya decretado debe ser levantada, pudiendo el demandado reclamar posibles perjuicios causados por la imposición de las medidas cautelares.

¿Qué debo hacer si me embargan por no cumplir la promesa de compraventa?

Como en todo proceso judicial, tendrá que presentar las excepciones que considere procedentes o, en su defecto, llegar a un acuerdo con el ejecutante y cumplir con lo que se comprometió si determina que en efecto está obligado a ello.

Los contratos se firman para cumplirlos y, si no puede o no quiere cumplirlos, trate de llegar a un acuerdo con la otra parte. Y si no se llega a ningún acuerdo, debe asumir las consecuencias del incumplimiento del contrato.

Para evitar llegar a esta situación, en la promesa de compraventa se suelen pactar las arras de retracto, de modo que, si uno de los promitentes se arrepiente del negocio, las paga relevándose de la obligación de cumplir la promesa, por lo que ya no podrá ser ejecutado.

Alternativas a la demanda ejecutiva.

Cuando se incumple una promesa de compraventa, la parte cumplida, además de la demanda ejecutiva, puede optar por un proceso ordinario, ya sea para exigir el cumplimiento del contrato o para solicitar su resolución, tema explicado en el siguiente artículo:

Al tratarse de procesos ordinarios, no proceden las medidas cautelares de embargo y secuestro de bienes, salarios o cuentas de ahorro, y se recurre a ellos cuando la promesa de compraventa no presta mérito ejecutivo por distintas razones.

En la práctica, por el poco cuidado con el que las personas suelen redactar la promesa de compraventa, rara vez cumplen los requisitos para prestar mérito ejecutivo, y termina siendo necesario recurrir a procesos declarativos (acción de cumplimiento de contrato o de resolución de contrato).