Mal estado del inmueble arrendado

El deterioro y el mal estado de un inmueble arrendado son situaciones que afectan al arrendatario, quien en muchos casos no sabe cómo proceder ni qué derechos tiene. Aquí se lo contamos.

El buen estado del inmueble arrendado.

En el contrato de arrendamiento, el arrendatario paga un canon de arrendamiento al arrendador para poder vivir en la casa, es decir, gozar del inmueble arrendado.

Esto significa que el inmueble arrendado debe estar en condiciones de ser habitado o utilizado, y así debe mantenerse durante el tiempo que dure el contrato de arrendamiento.

En consecuencia, si el arrendador no arregla los desperfectos o daños que sufra la casa o apartamento, está incumpliendo el contrato, lo que habilita al arrendatario a exigir el arreglo o incluso a terminar el contrato, como se detalla más adelante.

Obligación del arrendador de conservar en buen estado el inmueble.

Quien paga un arriendo para utilizar un inmueble espera poder sacar el máximo provecho, y ello no es posible si el inmueble está en mal estado, por lo que la ley ha impuesto al arrendador la obligación de entregar en buen estado el inmueble arrendado y de conservarlo en ese buen estado mientras dure el contrato de arrendamiento.

El artículo 1985 del Código Civil señala respecto a la obligación y responsabilidad del arrendador frente al estado de los inmuebles arrendados:

«La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.»

En principio, el arrendador tiene la obligación de conservar el buen estado del inmueble de tal forma que permita ser utilizado en condiciones normales y sin perturbaciones.

La obligación del arrendador de mantener el buen estado del inmueble se aplica a todo tipo de inmuebles o cosas arrendadas, y también lo es en el arrendamiento de vivienda urbana, como lo señala el artículo 8 de la Ley 820 de 2003 en sus numerales 1 y 2.

Lo que diga el contrato sobre el mal estado del inmueble.

El artículo 1985 del Código Civil señala que es obligación del arrendador conservar en buen estado el inmueble, pero también dice que:

«Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.»

Es decir, que las partes pueden cambiar esa responsabilidad en el contrato de arrendamiento, de modo que, si el arrendatario asumió la responsabilidad de conservar el buen estado del inmueble, no podrá reclamarle al arrendador por ello.

Recordemos que la ley, de forma general, dispone que al arrendador le corresponde hacer las reparaciones funcionales o de estructura, y al arrendatario le corresponde hacer las reparaciones locativas, pero esas obligaciones se pueden modificar contractualmente.

Por lo anterior, cada contrato de arrendamiento debe ser revisado individualmente para determinar la responsabilidad de cada parte en conservar el buen estado del inmueble.

Terminación del contrato de arrendamiento por mal estado del inmueble.

El mal estado del inmueble arrendado es una causal para la terminación del contrato de arrendamiento, según lo señala el artículo 1990 del Código Civil en su primer inciso:

«El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.»

Para que proceda la terminación del contrato de arrendamiento, el mal estado debe ser tal que impida que el inmueble sea utilizado para su propósito en condiciones razonables.

Esa terminación, por supuesto, no tiene consecuencias para el arrendatario, en la medida en que no debe pagar penalizaciones ni los cánones de arrendamiento no causados, porque la terminación es culpa del arrendador, quien en algunos casos tendrá que indemnizar al arrendatario, como se expone más adelante.

El mal estado del inmueble como causal para terminar el contrato de arrendamiento debe mirarse en función de la responsabilidad de mantener en buen estado el inmueble, pues esta, se repite, en principio corresponde al arrendador, pero como ya lo vimos, esa responsabilidad puede ser modificada contractualmente, de modo que, si es el arrendatario quien adquirió la responsabilidad de mantener en buen estado el inmueble, si no lo está, es su culpa y, por tanto, no podrá terminar el contrato de arrendamiento alegando en su favor su propia culpa.

Disminución de valor del arrendamiento por mal estado del inmueble.

Otra alternativa que ofrece la ley frente al mal estado del inmueble arrendado es que se disminuya el precio del arrendamiento.

Señala el segundo inciso del artículo 1990 del Código Civil colombiano:

«Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez o prefecto decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.»

La norma dice que le corresponde al juez considerar la disminución del arrendamiento, lo que implica que debe llevarse el asunto a la vía judicial, pero ello no impide que las partes lleguen a un acuerdo o incluso concilien en ese mismo sentido.

Indemnización derivada del mal estado del inmueble arrendado.

El mal estado del inmueble da derecho a que el arrendador sea indemnizado en términos del artículo 1991 del Código Civil, que considera dos tipos de indemnización según las condiciones allí señaladas.

Indemnización por daño emergente.

El inciso primero del artículo 1991 del Código Civil señala:

«Tendrá además derecho el arrendatario, en el caso del artículo precedente, para que se le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.»

Si el vicio o el mal estado del inmueble eran previos o anteriores a la firma del contrato de arrendamiento. Es decir, cuando se firma el contrato estando el inmueble en mal estado.

Indemnización por lucro cesante.

La indemnización por lucro cesante la considera el inciso segundo del artículo 1991 del Código Civil:

«Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo, o por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización el lucro cesante.»

Es decir, que si el arrendador, conociendo el mal estado del inmueble, lo arrendó, a la indemnización por daño emergente se suma la indemnización por lucro cesante.

Pero la indemnización no siempre aplica, pues se debe considerar lo señalado en el artículo 1992 del Código Civil:

«El arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios que se le concede por el artículo precedente, si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; o si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio, designándolo.»

Es lo que generalmente ocurre, que se arrienda un inmueble siendo conscientes de su mal estado, pues resulta evidente a una simple revisión visual.

Se advierte que el pago de la indemnización lo decreta un juez, y las indemnizaciones solicitadas deben ser probadas y tasadas, pues no son una presunción a favor del arrendatario.

Qué hacer si el arrendador no arregla desperfectos.

Cuando el arrendador está en la obligación de hacer alguna reparación y no lo hace, la terminación del contrato de arrendamiento no siempre es una opción, porque el mal estado no es lo suficientemente relevante para constituirse en una causal para la terminación, o porque el arrendatario no quiere o no puede, en ese momento, terminar el contrato de arrendamiento.

Ante esta situación, el arrendatario puede hacer las reparaciones por su cuenta y luego cobrarle su costo al arrendador o descontarlo del arriendo.

Este procedimiento es diferente según se trate de arrendamiento de vivienda urbana o de otro tipo de arrendamiento, como en el caso de locales comerciales.

En el caso del arrendamiento de vivienda urbana, señala el artículo de la Ley 820 de 2003:

«En el caso previsto en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.

Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la renta.

En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artículo no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador.»

Cuando se trata de inmuebles diferentes a vivienda urbana se aplica el artículo 1993 del Código Civil:

«El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.»

Este artículo aplica también para la vivienda urbana en sentido general, como no se trata de reparaciones que no sean indispensables, y que se notifique al arrendador de la necesidad de hacer la reparación.

El arrendador está obligado a reembolsar únicamente las reparaciones indispensables, más no las mejoras útiles, como lo señala el artículo 1994 del Código Civil:

«El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.»

Es el caso del arrendatario que ya no quiere una cocina básica pero funcional, sino una integral, y la construye a su gusto. No puede exigir al arrendador que le reintegre lo invertido en su cocina integral, por ejemplo.

Quién asume los daños en una vivienda arrendada.

Los daños que sufra la vivienda deben ser reparados por el arrendador, quien tiene la obligación de mantener el inmueble en buen estado para su correcto goce por parte del arrendatario.

Daños como humedades, goteras, filtraciones, desprendimiento de partes de la estructura, como paredes, pisos o techos, corresponden al dueño del inmueble.

Sin embargo, cuando los daños han sido causados por el arrendatario, es este quien debe repararlos, puesto que debe entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió.

Por ello, siempre que se arrienda una vivienda, se debe hacer un inventario del inmueble indicando el estado en que se encuentra cada elemento, pues, si no se hace, probablemente el arrendatario deba responder por algún daño cuando el artículo o elemento ya estaba deteriorado al iniciar el contrato.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.