¿La promesa de compraventa deriva en posesión o en tenencia?

De la firma de un contrato de promesa de compraventa de un inmueble, por ejemplo, se puede derivar una posesión o una mera tenencia. ¿Cuándo sucede la una o la otra?

Condiciones en que se entrega un inmueble con promesa de compraventa.

Cuando se firma un contrato de promesa de compraventa, las partes, en ocasiones, acuerdan la entrega del inmueble al promitente comprador antes de materializar el contrato de compraventa, o antes de que se pague el valor total del inmueble, e importa saber en qué calidad se entrega el inmueble al promitente comprador.

Todo depende de lo que se pacte en la promesa de compraventa, por lo que resulta de capital importancia redactarla de la forma más clara posible.

Por regla general, la promesa de compraventa deriva en la mera tenencia porque en dicho contrato se está reconociendo la propiedad del promitente vendedor, en el entendido de que las partes se obligan en un futuro a transferir el dominio. Por lo tanto, el promitente comprador está reconociendo tácitamente que el dominio pertenece al promitente vendedor, y por tanto su obligación es transferirlo en la fecha futura acordada.

Lo que dice la jurisprudencia.

En ese sentido, se ha pronunciado en varias oportunidades la sala civil de la Corte Suprema de Justicia, como en la sentencia 11001 del 30 de julio de 2010, con ponencia del magistrado William Namén Vargas, en la que afirmó:

«Contrario sensu, la promesa de compraventa, per se, envuelve reconocer dominio ajeno, pues en su virtud, las partes contraen recíprocamente la prestación calificada de hacer consistente en la celebración del posterior contrato definitivo de compraventa, por cuya inteligencia se obligan a transferir y adquirir la propiedad del dueño (titulus), lo que se produce con la tradición (modus), resultando elemental por ineludibles principios lógicos, el reconocimiento de esa calidad, que por su naturaleza y concepto legal, es incompatible con la posesión.

El contrato preparatorio, preliminar, promesa de contrato, precontrato (pactum de contrahendo o pactum de ineiundo contratu), en efecto, genera esencialmente (esentialia negotia), una prestación de hacer, su función es preparatoria e instrumental, proyecta y entraña la obligación de estipular en un futuro determinado otro contrato diferente en sus elementos, naturaleza, función y efectos.»

Lo anterior permite concluir que la entrega se hace a título de tenencia, a no ser que expresamente se entregue a título de posesión, como lo señala la corte en la misma sentencia:

«No obstante, la figura legis, admite pactos expresos (accidentalia negotia) y en desarrollo de la autonomía privada dispositiva, libertad contractual o de contratación reconocida por el ordenamiento jurídico a las partes, nada se opone a la ejecución anticipada de algunas prestaciones propias del contrato definitivo, verbi gratia, tratándose de promesa de compraventa, en el tráfico jurídico negocial, es frecuente el pago anticipado de todo o una parte del precio y, también, es usual la entrega anticipada del bien, incluso a título de posesión.»

Se puede dar la entrega del bien a título de posesión y no de tenencia, pero ha de acordarse expresamente esa voluntad, como lo recuerda la corte:

«Por consiguiente, cuando los promitentes contratantes anticipando el cumplimiento del contrato prometido, en forma clara, explícita e inequívoca no estipulan expressis verbis en cláusula agregada a propósito la entrega antelada de la posesión de la cosa prometida en compraventa, se entiende entregada y recibida a título de mera tenencia, porque al prometerse con la celebración del definitivo, transferir y adquirir la propiedad de su dueño, se reconoce dominio ajeno, y tal reconocimiento, excluye la posesión.»

La misma sala, en sentencia SC175-2023, reitera que:

«Por tal razón, no es raro encontrar que desde la «promesa» las personas consientan la cancelación antelada de una parte del coste de la heredad y correlativamente el desprendimiento material prematuro de ésta. Empero, sobre esto último, lo Radicación n° 11001-31-03-005-2016-00045-01 24 que buenamente se deduce de la jurisprudencia reciente de esta Sala es que «la entrega anticipada de lo que se promete en venta, concede a quien recibe la mera tenencia de la cosa, salvo que se hubiere convenido expresamente la transferencia de la posesión» (se resalta, CSJ SC3642-2019, 9 sep., rad. 1991- 02023-01, criterio reiterado en CSJ SC5513-2021, 15 dic.).

Pero esto no es nuevo. Esa postura viene transitando por la Corte hace ya varios lustros y, enhorabuena, es verdad sabida que cuando el prometiente comprador de un inmueble, «lo recibe por virtud del cumplimiento anticipado de la obligación de entrega que corresponde al contrato prometido, toma conciencia de que el dominio de la cosa no le corresponde aún; que de este derecho no se ha desprendido todavía el prometiente vendedor, a quien por tanto el detentador considera dueño, a tal punto que lo requiere para que le transmita la propiedad ofrecida» (CSJ SC 24 jun. 1980, G.J. T. CLXVI, págs. 51 y 52, citada en SC5513-2021, 15 dic.).»

En resumen, la regla general es que el inmueble se entrega a título de tenencia, y sólo se entrega a título de posesión si las partes así lo han acordado expresamente en el respectivo contrato de promesa de compraventa.

Como mejor es prevenir que curar, y para no dar espacio a interpretaciones, lo recomendado es establecer una cláusula donde expresamente se pacte que la entrega se hace a título de tenencia, o lo contrario, si es la voluntad de las partes.

Tenga en cuenta que las implicaciones jurídicas de la tenencia y la posesión son diferentes; por lo tanto, hay que dejar clara la calidad en que se entrega el inmueble.

¿La promesa de compraventa es justo título?

La promesa de compraventa no es justo título, ya que no es más que un contrato preparatorio de un contrato definitivo que sí constituye justo título, como es la compraventa elevada a escritura pública, y por lo tanto no es traslaticio de dominio.

Entrega de la posesión del inmueble en la promesa de compraventa.

La posesión puede ser entregada en la promesa de compraventa, y preferiblemente, debe hacerse de forma expresa, lo que es positivo para el comprador y de riesgo para el vendedor.