Iva en el arrendamiento de inmuebles con inmobiliarias

El arrendamiento de bienes inmuebles puede estar gravado con el impuesto a las ventas (IVA), y si el inmueble se ha arrendado por medio de una inmobiliaria, el tratamiento del impuesto a las ventas es un poco más complejo, ya que la inmobiliaria actúa como mandatario frente al IVA.

Arriendo con inmobiliaria o intermediarios.

Se precisa que el arrendamiento por inmobiliaria no necesariamente implica que se utiliza a una inmobiliaria constituida como tal, sino que se utiliza cualquier otro intermediario, que bien puede ser una persona natural no inscrita en la cámara de comercio, pues lo importante es que el arrendamiento sea por medio de un intermediario que actúe entre el arrendador y el arrendatario.

Hay arrendamientos que no tienen IVA y otros que sí, y en caso de ser un arrendamiento con IVA, la inmobiliaria o el intermediario no son precisamente los responsables del IVA.

La responsabilidad del IVA recae sobre el arrendador, y la inmobiliaria no es el arrendador, sino una intermediaria entre el dueño del inmueble arrendado y el arrendatario.

IVA en el arrendamiento.

Los arrendamientos tienen IVA cuando se trate de bienes distintos a los destinados a vivienda (casas y apartamentos) y a los espacios destinados para exposiciones y muestras artesanales nacionales según el numeral 15 del artículo 476 del estatuto tributario.

El cobro del IVA en el arrendamiento de un inmueble depende de dos cosas.

1. Que el arrendamiento de un determinado inmueble esté gravado con el IVA.
2. Que el arrendador sea responsable del impuesto a las ventas (antes régimen común).

Si no se dan estos supuestos, no se cobra IVA en el arrendamiento.

Arrendamientos gravados con IVA

El arrendamiento de locales comerciales o bodegas tiene IVA a la tarifa general que a fecha de hoy es del 19%.

Ser responsable del impuesto a las ventas.

Cumplido el primer punto, es decir, que el arrendamiento esté gravado con IVA por corresponder a un local comercial u oficina, por ejemplo, debemos verificar que el propietario de ese inmueble sea responsable del IVA, antiguo régimen común en el impuesto a las ventas.

Si el arrendamiento está gravado y el propietario (arrendador) es responsable del IVA, entonces se debe cobrar el IVA correspondiente, que es a la tarifa general sobre el valor del canon de arrendamiento.

No sobra advertir que, si el arrendamiento está gravado con el IVA, pero el arrendador o propietario del inmueble no es responsable del IVA (antiguo régimen simplificado), no se debe cobrar el IVA.

Cobro del IVA cuando se arrienda mediante intermediario (inmobiliaria)

Definido ya que se debe cobrar el IVA por el arrendamiento, entonces pasamos al procedimiento que se debe seguir cuando el arrendamiento se hace por medio de un intermediario como una inmobiliaria.

Al respecto, dice el artículo 1.3.1.1.5 del decreto 1625 de 2016:

«Contratos de arrendamiento con intermediación. En el servicio gravado de arrendamiento de bienes inmuebles prestado con intermediación de una empresa administradora de finca raíz, el impuesto sobre las ventas (IVA) por el servicio de arrendamiento se causará atendiendo a la calidad de responsable de quien encarga la intermediación y a lo previsto en el artículo 429 del Estatuto Tributario, y será recaudado por el intermediario en el momento del pago o abono en cuenta, sin perjuicio del impuesto que se genere sobre la comisión del intermediario. Para tal efecto deberá tenerse en cuenta lo siguiente:

1. Si quien solicita la intermediación es un responsable del régimen común, el intermediario administrador deberá trasladarle la totalidad del impuesto sobre las ventas generado en la prestación del servicio de arrendamiento, dentro del mismo bimestre de causación del impuesto sobre las ventas (IVA). Para este efecto deberá identificar en su contabilidad los ingresos recibidos para quien solicita la intermediación, así como el impuesto trasladado.

2. Si quien solicita la intermediación es un responsable inscrito en el régimen simplificado, el impuesto sólo se generará a través del mecanismo de la retención en la fuente en cabeza del arrendatario que pertenezca al régimen común del IVA.

3. El intermediario solicitará a su mandante y al arrendatario la inscripción en el régimen del IVA al que pertenecen. Igualmente deberá expedir las facturas y cumplir las demás obligaciones señaladas en el artículo 1.6.1.4.3 del presente Decreto y en los artículos 1.6.1.4.40, 1.6.1.4.41., 1.3.1.1.7., 1.3.1.1.6., 1.3.1.1.5., 1.3.1.1.9., 1.3.2.1.1. y 1.4.2.1.2. del presente Decreto.»

Lo que la norma está diciendo es que el intermediario actúa como un simple mandatario, es decir, que debe cobrar el IVA en nombre del arrendador y luego trasladárselo a este en el período gravable que le corresponda al arrendador, que puede ser bimestral o cuatrimestral.

Es decir, que la inmobiliaria le cobra al inquilino el canon de arrendamiento más el IVA, y le traslada al arrendador el valor recaudado por IVA para que este declare lo que le corresponde.

Ahora, como la inmobiliaria le cobra una comisión al arrendador por administrarle sus inmuebles, esa comisión está gravada con IVA, y si la inmobiliaria o el intermediario pertenece al régimen común, debe facturarse el IVA sobre la comisión, pero es un asunto aparte.

Lo que no se aplica.

Respecto al numeral dos de la norma transcrita, no tiene aplicación por cuanto la ley 1819 de 2016, que se expidió luego del decreto 1625, eliminó la retención en la fuente por IVA en las compras a responsables del régimen simplificado. (Numeral 4 del artículo 437-2 del estatuto tributario).

Respecto al numeral 3 de la norma referida, se obliga al intermediario (inmobiliaria) a exigir al propietario del inmueble que se inscriba en el RUT según el régimen al que pertenezca.

Se entiende que, si el arrendamiento no está gravado con el IVA, como en el caso de un apartamento o casa de vivienda, no existe esta obligación.

Además, la norma exige que se deba expedir la factura o documento equivalente según corresponda.

En resumen, si el dueño del inmueble es responsable del IVA, la inmobiliaria deberá cobrar el IVA correspondiente y trasladarlo al arrendador para que lo declare, y si el arrendador no es responsable del IVA, la inmobiliaria no cobrará el IVA.

En este caso, como la inmobiliaria es un simple intermediario, no tiene efecto que esta sea responsable del IVA, ya que lo importante y lo que se valora es la responsabilidad del dueño del inmueble frente al IVA.

Responsabilidades de la inmobiliaria frente al IVA.

La inmobiliaria debe recaudar el IVA y trasladarlo al arrendador en el mismo período en que se causó.

Además, internamente la inmobiliaria debe identificar en su contabilidad los ingresos que recibe, lo mismo que el impuesto que se causa en nombre de cada uno de los arrendadores con los que tiene vínculo.

Si la inmobiliaria pertenece al régimen común, debe facturar el IVA sobre la comisión que cobra a cada uno de los arrendadores, ya que esta comisión es un ingreso gravado para la inmobiliaria, y ese ingreso será gravado incluso si el arrendamiento que gestiona no está gravado con el IVA.