Inquilino no paga el arriendo – ¿Qué debo hacer?

Cuando el inquilino no paga el arriendo en el tiempo estipulado, se configura un incumplimiento de contrato, lo que habilita al arrendador a tomar acciones como la terminación del contrato de arrendamiento.

Incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento.

Cuando el inquilino no paga el canon de arrendamiento, estamos ante un incumplimiento del contrato de arrendamiento.

El inquilino debe pagar el arrendamiento, a más tardar, el día en que se pactó en el contrato de arrendamiento.

El incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento no depende de los días de mora. Incumple tanto el que paga el arriendo el día siguiente al vencimiento del plazo para pagar como el que lo paga un mes después, y depende del arrendador tolerar a uno y no al otro, pero el efecto es el mismo.

Terminación del contrato de arrendamiento cuando el inquilino no paga el arriendo.

Para el caso del arrendamiento de vivienda urbana, regulado por la ley 820 de 2003, el no pago del canon de arrendamiento es una causal expresa para la terminación del contrato de arrendamiento.

El artículo 22 de la ley 820 de 2003, que contempla las causales para la terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, señala en su primer numeral:

«La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.»

Cuando se firma el contrato de arrendamiento, se acuerda tanto el monto del arrendamiento como la fecha en que se ha de pagar, y el incumplimiento se presenta por un retraso de tan solo un día.

Lo que ocurre es que, por lo general, el arrendador es flexible con la mora de unos pocos días, pero ello no significa que el arrendatario no haya incumplido con el contrato por retrasarse un día en el pago del canon de arrendamiento.

El no pago del arrendamiento es una causal universal para terminar cualquier contrato de arrendamiento, sea de local comercial o de cualquier otro tipo de arrendamiento.

Preaviso al inquilino en la terminación del contrato de arrendamiento por no pagar el arriendo.

Cuando la causal por la que el arrendador termina el contrato de arrendamiento se debe al incumplimiento del inquilino, como el no pago de los cánones de arrendamiento, de los servicios públicos y demás obligaciones asumidas en el contrato, no hay lugar a un preaviso; es decir, el arrendador no tiene la obligación de otorgar un mes, dos meses y menos tres meses al arrendatario para que le entregue el inmueble.

El término de tres meses aplica para los casos en que el arrendador desea terminar el contrato unilateralmente durante las prórrogas o al finalizar el término pactado, siempre que no haya habido incumplimiento por parte del inquilino o arrendatario.

Es evidente que el propósito de la ley no es obligar al arrendador a tener un inquilino que no paga el arriendo, y el incumplimiento del contrato es una causal para la terminación inmediata de cualquier contrato.

Ejecución del inquilino que no paga el arriendo.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana presta mérito ejecutivo por ministerio de la ley 820 de 2003 en su artículo 14, así que el arrendador puede ejecutar al inquilino que no le pague el arriendo.

Por supuesto que no es razonable ejecutar al inquilino porque se retrase unos pocos días en el pago del arriendo, pero el arrendador tampoco debería esperar que pasen muchos meses, puesto que cuanto más tiempo pase, más dinero arriesga a perder.

Recuerde que en el contrato de arrendamiento, por lo general, se solicita un codeudor, el cual también puede ser ejecutado junto con el inquilino.

También recordemos que en el contrato de arrendamiento no se pueden exigir garantías reales ni cauciones o depósitos en efectivo, excepto para el pago de servicios públicos en términos del artículo 15 de la ley 820 de 2003.

Consecuencias de tolerar el incumplimiento reiterado del inquilino.

Como ya lo señalamos anteriormente, en nuestro medio es normal que el inquilino se retrase unos días en el pago del arrendamiento, y el arrendador acepta esa situación en una expresión de consideración.

Sin embargo, si ese incumplimiento es reiterativo y se vuelve costumbre, el día en que el arrendador pretenda terminar el contrato de arrendamiento argumentando el incumplimiento del inquilino, este puede alegar que el arrendador aceptó esa situación, lo que podría interpretarse como un cambio tácito de la fecha de pago, pues con el silencio el arrendador estuvo de acuerdo.

Por lo anterior, algunas personas suelen incluir una cláusula en la que se indica que la tolerancia o permisividad del arrendador en el pago extemporáneo de los cánones de arrendamiento no implican un cambio en el plazo para su pago.