Incumplimiento del contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento se incumple cuando una de las partes, arrendador o arrendatario, incumple con las obligaciones asumidas en el respectivo contrato.

Obligaciones en el contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento impone obligaciones tanto al arrendador como al arrendatario que deben ser honradas cabalmente, puesto que, como señala el artículo 1602 del Código Civil, los contratos son ley para las partes.

Tratándose del arrendador, el artículo 8 de la Ley 820 de 2003 que regula el arrendamiento de la vivienda urbana, le impone obligaciones como la entrega del inmueble arrendado en la fecha convenida y en buen estado en general, mantener los servicios en buen estado, y en general, mantener el inmueble en condiciones razonables para ser habitado.

En cuanto a las obligaciones del arrendatario, el artículo 9 de la referida ley le impone el deber de pagar oportunamente el precio del arrendamiento, cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento, pagar los servicios públicos, y en general las demás obligaciones que se incluyan en el contrato de arrendamiento.

Incumplimiento del contrato por parte del arrendador.

El arrendador incumple con el contrato en los siguientes casos de acuerdo a las obligaciones que le impone el artículo 8 de la Ley 820 de 2003:

• No entregar el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad en la fecha acordada o al momento de la celebración del contrato, y no proporcionar los servicios, cosas o usos conexos y adicionales convenidos.
• No mantener en buen estado de servicio las cosas, servicios y usos conexos y adicionales necesarios para el propósito acordado en el contrato.
• No suministrar una copia del contrato de arrendamiento por escrito con firmas originales, tanto al arrendatario como al codeudor, en un plazo máximo de diez (10) días a partir de la fecha de celebración del contrato, cuando se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
• En el caso de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, no entregar una copia de la parte normativa del mismo al arrendatario.
• En el caso de viviendas compartidas, no mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, seguridad y sanidad las zonas o servicios de uso común, no realizar las reparaciones y sustituciones necesarias que no sean atribuibles a los arrendatarios, y no garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda.

Y, en general, incumplir cualquier otra cláusula que se haya estipulado en el contrato de arrendamiento.

Incumplimiento del contrato por parte del arrendatario.

De acuerdo con el artículo 9 de la Ley 820 de 2003, el arrendatario puede incumplir el contrato en los siguientes casos:

• No pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, ya sea en el inmueble arrendado o en el lugar acordado.
• No cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento, y no realizar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias en caso de daños o deterioros que sean imputables a su mal uso o culpa, y que sean distintos a los derivados del uso normal o del paso del tiempo.
• No pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que aplique, de acuerdo a lo establecido en el contrato.
• No cumplir con las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las regulaciones emitidas por el gobierno para proteger los derechos de los vecinos en una vivienda sometida a régimen de propiedad horizontal.
• En el caso de vivienda compartida y pensión, no cuidar adecuadamente las zonas y servicios de uso común y no realizar las reparaciones o sustituciones necesarias cuando sean atribuibles a su propia culpa o a la culpa de sus dependientes.

El principal modo en que el arrendatario incumple el contrato es dejando de pagar el arriendo o pagándolo fuera de plazo, o no pagando los servicios públicos.

Tanto el arrendador como el arrendatario, además de cumplir con las obligaciones específicas consagradas en la Ley 820 de 2003 que trata sobre el arrendamiento de vivienda urbana, deben cumplir con las normas del Código Civil que, de forma general, regulan todo tipo de contratos de arrendamiento, que están en el capítulo III, Título XXVI, libro 4 de dicho Código.

Terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento.

El incumplimiento del contrato de arrendamiento por cualquiera de las partes faculta a la otra parte para terminar el contrato de arrendamiento.

Además del incumplimiento de las obligaciones generales del contrato de arrendamiento antes señaladas, la Ley 820 de 2003 establece unas causales específicas para terminar el contrato.

Respecto al arrendador, el artículo 22 de la Ley 820 de 2003 establece los siguientes incumplimientos por parte del arrendatario por los que puede terminar el contrato de arrendamiento:

1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviera a cargo del arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

Si el arrendatario incurre en estos incumplimientos, el contrato puede ser terminado por parte del arrendador.

Respecto al arrendatario, el artículo 24 de la Ley 820 considera los siguientes incumplimientos por parte del arrendador para que el arrendatario pueda terminar el contrato con justa causa:

1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieran a su cargo. En estos casos, el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o contractualmente.

Además de estas causas específicas aquí señaladas, como ya señalamos, el incumplimiento de cualquier otra obligación da lugar a la terminación del contrato de arrendamiento.

¿Cómo terminar el contrato de arrendamiento por incumplimiento?

El contrato se termina notificando a la otra parte la terminación y la razón por la que este se termina, esto es, invocando las causas e incumplimientos que le llevaron a tomar esa determinación.

Por ejemplo, si el arrendatario no paga el arriendo, el arrendador notifica al arrendatario su decisión de terminar el contrato de arrendamiento en razón a dicho incumplimiento.

Carta de terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento.

A continuación, sugerimos un modelo o formato para la terminación del contrato por parte del arrendador cuando el arrendatario ha incumplido:

Como la terminación del contrato se debe a que el arrendatario ha incumplido, no se requiere dar plazo para que entregue el inmueble. Los 3 meses que contempla la Ley 820 son para cuando el arrendador decide terminar el contrato de forma unilateral, es decir, sin que el arrendatario haya incumplido.

En consecuencia, cuando el arrendatario ha incumplido el contrato, la ley no obliga al arrendador a darle ningún plazo, pero en general se otorga hasta que se cumpla la mensualidad correspondiente, lo que dependerá del arrendador o de lo que acuerden las partes.

Penalización por incumplimiento del contrato de arrendamiento.

La Ley 820 de 2023 no contempla una penalización por incumplir el contrato de arrendamiento, pero tampoco la prohíbe, de suerte que las partes pueden estipularlas en el respectivo contrato de acuerdo a las normas del Código Civil.

La cláusula penal en el contrato de arrendamiento será la que las partes acuerden, que debe guardar proporcionalidad, es decir, no debe ser exagerada ni deben ser los cánones correspondientes al tiempo que faltaba para su terminación. Dicha cláusula debe ser precisa, determinando un valor exacto.

Cláusula de incumplimiento en el contrato de arrendamiento.

En el contrato de arrendamiento se puede pactar una cláusula de incumplimiento que es similar a la cláusula penal, donde se fijan de antemano las consecuencias para quien incumpla el contrato, como pagar una determinada suma de dinero a la parte cumplida.

Demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento.

Cuando se incumple un contrato de arrendamiento, la parte afectada puede demandar dicho incumplimiento en procura de conseguir una indemnización por los perjuicios causados, y en tal caso se debe acreditar el incumplimiento y los perjuicios causados.

La demanda se debe presentar ante un juez civil con el cumplimiento de los requisitos generales que exige el Código General del Proceso, como cualquier otra demanda civil.

La demanda por incumplimiento, como ya señalamos, tiene por objetivo reclamar el pago de perjuicios, pero si lo que ha ocurrido es que el arrendatario no quiere entregar el inmueble, debe iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado, que es distinto.