Incremento del arrendamiento de local comercial en Colombia

El incremento máximo del canon de arrendamiento de locales comerciales no está regulado por la ley; por lo tanto, se debe aplicar lo que las partes acuerden en el contrato o, en su defecto, lo que la justicia disponga, como pasa a explicarse.

Incremento arriendo comercial en el 2024.

En Colombia no existe una ley (a fecha de hoy, 2024) que regule el porcentaje en que se debe incrementar el canon de arrendamiento de locales comerciales.

Esa limitación o regulación aplica únicamente para el arrendamiento de vivienda urbana, contenida en la Ley 820 de 2003, que no se extiende a locales comerciales.

Por lo anterior, la regulación del incremento del arrendamiento debe hacerse por vía contractual, lo que implica que depende de la voluntad de las partes, así que el porcentaje de incremento puede ser el IPC, o cualquier otro que las partes hayan acordado.

Ley que regula el arrendamiento de locales comerciales.

El Código de Comercio, en los artículos 518 al 524, aborda el arrendamiento de establecimientos de comercio, en los que se incluyen algunas reglas sobre el arrendamiento de locales comerciales como tal, pero ninguna de ellas regula el canon de arrendamiento y menos su incremento.

El Código Civil, que es el llamado a regular las partes no reguladas de forma particular por el Código de Comercio, tampoco dice nada de los incrementos del arrendamiento, por lo que este tema está huérfano en la ley colombiana.

La Ley 820 de 2003 contempla un límite máximo al incremento del canon de arrendamiento, pero dicha ley aplica exclusivamente para el arrendamiento de vivienda, por ser de interés social; más no toca el incremento del arrendamiento de locales comerciales.

Regulación contractual del incremento del arrendamiento de local comercial.

Debido a que la ley no regula cómo, ni cuándo, ni en cuánto se incrementa el arrendamiento de un local comercial, les corresponde a las partes regular ese tema en el contrato de arrendamiento.

Para evitar problemas con los incrementos, su monto y momento, en el contrato de arrendamiento se debe fijar de forma clara el porcentaje en que se debe incrementar el arrendamiento y las fechas de ese incremento.

Depende de las partes fijar el porcentaje en que se incrementará el canon de arrendamiento y la fecha a partir de la cual se realizará el incremento, lo que debe figurar clara y expresamente en el respectivo contrato.

Regulación judicial del incremento del arrendamiento local comercial.

Como regularmente en los contratos se pacta el incremento del canon de arrendamiento, no suele haber problemas en este aspecto, pero sí los hay cuando se trata de renovar el contrato de arrendamiento.

Aquí se presenta una situación distinta, pues en el primer contrato se pacta un precio, por ejemplo $2.000.000, pero al terminarse ese contrato, cuando se renueva, el arrendador puede exigir un precio mayor, como $5.000.000, con el que seguramente el arrendatario no esté de acuerdo, caso en el cual se aplica el artículo 519 del Código de Comercio:

«Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.»

En consecuencia, es necesario interponer una demanda civil que se conoce como proceso de regulación de incremento de canon de arrendamiento de local comercial, donde el juez entrará a decidir sobre el incremento según las pretensiones del demandante y las pruebas que se alleguen en el proceso, entre otras consideraciones.

Qué pasa si no se pacta un incremento en el canon de arrendamiento.

El arrendatario debe cumplir lo que el contrato diga, y si el contrato nada dice, es decir, guarda silencio respecto al incremento del canon de arrendamiento, el arrendatario no está obligado a pagar ningún incremento.

En tal situación, el arrendador tendrá que recurrir a un proceso de regulación de canon de arrendamiento a fin de conseguir que se obligue al arrendatario a pagar el incremento que resulte probado en el proceso judicial.

Para evitar esa situación, siempre se debe pactar el incremento del arrendamiento, como es apenas obvio.

Recomendaciones sobre el incremento del canon de arrendamiento.

Como ya se señaló, en el contrato de arrendamiento se debe acordar el incremento, y ese acuerdo debe ser por escrito para que preste utilidad; lo que nos indica que el contrato de arrendamiento debe hacerse por escrito, pues en el caso de contratos verbales, demostrar si se acordó o no incremento, o de cuánto fue, es una tarea difícil que es mejor evitar.

Al fijar contractualmente el incremento del arrendamiento hay que considerar variables como la inflación o la posible valorización o desvalorización futura del inmueble por distintas razones, lo que cobra más relevancia si son contratos a largo plazo.

Para el arrendador puede no ser ideal pactar un incremento porcentual fijo anual, como por ejemplo del 5% anual, porque, ¿qué pasa si en 10 años la inflación llega al 30% anual como en los años 90 del siglo pasado? Perderá una importante suma de dinero porque el incremento no le alcanzaría para cubrir el efecto de la inflación.

Para cubrirse de esos riesgos, se suele fijar un incremento en función de la inflación, como por ejemplo un porcentaje igual al crecimiento de la inflación, o a la inflación más 2 puntos porcentuales, etc.

Las valorizaciones o desvalorizaciones futuras también tienen un efecto importante. Por ejemplo, puede ser que hoy por un local resulte razonable cobrar un salario mínimo mensual de arrendamiento, pero ese local se puede valorizar porque le construyeron un centro comercial al frente y el arrendamiento pasa a costar 10 veces, y en tal evento el arrendador está atado a un contrato que le impide ajustar ese arrendamiento a las nuevas circunstancias.

O puede ser que suceda lo contrario, que el local se desvalorice y el arrendamiento de locales similares disminuya y el arrendatario termine perjudicado con un contrato que no le permite hacer ese ajuste.