Las decisiones y las actas de la asamblea de la propiedad horizontal (asamblea de copropietarios), ya sea de una asamblea ordinaria o extraordinaria, son susceptibles de ser impugnadas por los legitimados a ello.
- ¿Cuándo se pueden impugnar las actas de la asamblea?
- ¿Quiénes pueden impugnar las decisiones de la asamblea de copropietarios?
- Ante quién se impugna una decisión de la asamblea en la propiedad horizontal.
- Término o tiempo para impugnar las decisiones de la asamblea.
- ¿Cómo se impugnan las actas de la asamblea de copropietarios?
¿Cuándo se pueden impugnar las actas de la asamblea?
En primer lugar, más que impugnar las actas de la asamblea de copropietarios, lo que se impugnan son las decisiones que toma la asamblea y que están contenidas en sus respectivas actas.
Dice el artículo 37 de la ley 675 que las decisiones que tome la asamblea de copropietarios son de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, incluidos los que no fueron a las reuniones, los disidentes o los que no estuvieron de acuerdo. Sin embargo, los copropietarios tienen el derecho de impugnar las decisiones que tome la asamblea si consideran que no se ajustaron a la ley o al reglamento.
La impugnación de las decisiones de la asamblea está contemplada en el artículo 49 de la ley 675 de 2001.
¿Quiénes pueden impugnar las decisiones de la asamblea de copropietarios?
El artículo 49 de la ley 675 de 2001 afirma que las decisiones de la asamblea pueden ser impugnadas por las siguientes personas:
- El administrador de la propiedad horizontal.
- El revisor fiscal.
- Cualquiera de los copropietarios.
Es importante precisar que lo impugnable son las decisiones de la asamblea, no el acta, pues el acta contiene varias decisiones, y aunque todas puedan ser impugnadas, puede que la impugnación prospere sobre algunas, lo que no afecta la validez de las otras.
Sin embargo, si la razón por la que se impugna vicia todas las decisiones consignadas en el acta, como cuando no hubo el quórum mínimo necesario, se afecta todo el acta.
Ante quién se impugna una decisión de la asamblea en la propiedad horizontal.
La impugnación de las decisiones de la asamblea de copropietarios se debe hacer conforme al código general del proceso, que en su artículo 390 dispone que los conflictos relativos a la propiedad horizontal se deben tramitar mediante un proceso verbal sumario.
En consecuencia, la impugnación se debe realizar ante un juzgado civil de la ciudad donde se encuentre ubicada la propiedad horizontal, adjuntando el acta que contiene la decisión a impugnar.
Término o tiempo para impugnar las decisiones de la asamblea.
Las decisiones de la asamblea no se pueden impugnar en cualquier tiempo, ya que estas acciones están sujetas a caducidad por el paso del tiempo.
El tiempo o término para impugnar una decisión es de dos meses contados desde la fecha en que se tomó la decisión (fecha del acta), es decir, desde la fecha en que se celebró la asamblea, según contempla el artículo 382 del código general del proceso, toda vez que el inciso segundo del artículo 49 de la ley 675 de 2001 fue derogado, que en todo caso era de 2 meses.
¿Cómo se impugnan las actas de la asamblea de copropietarios?
Se impugnan interponiendo una demanda ante un juez civil de la ciudad donde está ubicada la copropiedad. La demanda debe cumplir con los requisitos propios del proceso verbal sumario que puede consultar aquí.
La demanda para impugnar el acta no requiere ser presentada por un abogado, pudiendo presentarla directamente el copropietario.
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Buenos días: En la Asamblea del pasado sábado, se aprobó que se disminuyera a solo 12 horas el corte de agua dentro del conjunto, en el ciclo de racionamiento que nos corresponde, según decreto 334 de la Alcaldía y resolución 291 del EAAB. ¿Esto es legal? ¿Se debe impugnar la Asamblea? ¿Hay multas por incumplir las 24 horas de racionamiento? Gracias.
El decreto 334 de 2024 y la resolución 291 de 2024 establecen la suspensión de la prestación del servicio debido a la implementación del racionamiento; sin embargo, esto aplica respecto al prestador del servicio del agua, no a los particulares. De modo que quien suspende el servicio es la empresa del acueducto y no la propiedad horizontal.
En este sentido, la propiedad horizontal no tiene la obligación legal de suspender el servicio del agua desde sus tanques de reserva, ni la ley consideró una multa o sanción por ello. De modo que, si la propiedad horizontal decidió no contribuir a la política de ahorro de agua, no está incumpliendo ninguna ley y, por lo tanto, no se puede impugnar esa decisión.
La decisión de no ahorrar agua, o de disminuir el ahorro, no está violando ninguna ley y solo es cuestionable desde el punto de vista ético, social o de civismo. Es lo mismo que hacen las familias, que almacenan agua en recipientes para gastarla el día en que hay racionamiento, lo que reduce sustancialmente el objetivo del ahorro, pero es algo que no está penalizado.
En la Asamblea General Ordinaria llevada a cabo el 23 de marzo de 2025, en la elección de presidente y secretaria de la asamblea, fue nombrada como presidente una integrante del Consejo de Administración y la administradora como secretaria. Asimismo, como veedor del acta de asamblea, otro dignatario del Consejo de Administración, prácticamente el informe de la administradora lo hizo el presidente del Consejo de Administración.
¿Estos actos son legales? ¿Puedo impugnar esta asamblea? Muchas gracias por la respuesta.
No existe una norma que establezca una incompatibilidad o inhabilidad en ese sentido, por lo que no procedería una impugnación, a no ser que el reglamento de la propiedad horizontal establezca ese tipo de inhabilidades.