Impuesto predial

El impuesto predial unificado es un impuesto territorial que grava los bienes inmuebles ubicados en el respectivo municipio.

¿Qué es el impuesto predial?

El impuesto predial es un impuesto territorial que grava los predios, junto con sus construcciones.

El impuesto predial recae sobre inmuebles, como terrenos, fincas, casas, apartamentos, locales, oficinas, bodegas, etc.

El impuesto predial es un impuesto que recae sobre la propiedad o riqueza que tiene una persona o empresa, puesto que los predios o inmuebles hacen parte del patrimonio del contribuyente.

Sujeto pasivo del impuesto predial.

El impuesto predial se considera un impuesto real, que no recae sobre las personas que ostentan la propiedad o el dominio, sino sobre los bienes inmuebles.

Así lo recuerda la sección cuarta del Consejo de Estado en la sentencia 22098 del 28 de noviembre de 2018:

«De esa manera, la Sala resalta que el impuesto predial constituye un tributo de carácter real que recae sobre los bienes inmuebles ubicados en la respectiva jurisdicción territorial, sin considerar la calidad del tenedor de un derecho real sobre dicho bien.

Al respecto, la doctrina ha señalado que la calificación de un impuesto real en oposición a la de un impuesto personal surge del aspecto material del hecho generador, el cual se define con total independencia del elemento subjetivo.»

Por su parte, el inciso primero del artículo 60 de la Ley 1430 de 2010 señala:

«El impuesto predial unificado es un gravamen real que recae sobre los bienes raíces, podrá hacerse efectivo con el respectivo predio independientemente de quien sea su propietario, de tal suerte que el respectivo municipio podrá perseguir el inmueble sea quien fuere el que lo posea, y a cualquier título que lo haya adquirido.»

Como el impuesto recae sobre el inmueble, no importa quién no haya pagado el impuesto predial, pues se perseguirá el predio sin considerar quién sea el propietario a la hora del cobro coactivo.

Por ello, es que el inciso tercero del artículo 60 de la Ley 1430 de 2011 señala:

«Para autorizar el otorgamiento de escritura pública de actos de transferencia de domicilio sobre inmueble, deberá acreditarse ante el notario que el predio se encuentra al día por concepto del impuesto predial.»

De esa forma se asegura que no se pueda enajenar un predio sobre el que se adeuda el impuesto predial, pues luego tendría que pagarlo el nuevo dueño, así el deudor haya sido el anterior dueño, puesto que, al ser un impuesto real, el deudor siempre será el predio y no sus propietarios o poseedores.

Declaración del impuesto predial.

El artículo 13 de la Ley 44 de 1990 señala que los propietarios o poseedores del inmueble deben presentar la declaración anual del impuesto predial, pero esa declaración nunca ha sido implementada, sino que es el municipio el que liquida el impuesto predial mediante una factura o cuenta de cobro, que reemplaza la declaración.

En razón a ello, es que en el impuesto predial no procede la liquidación de aforo, debido a que no es el contribuyente quien liquida el impuesto, sino la misma administración municipal.

Al respecto, señaló la sección cuarta del Consejo de Estado en la sentencia 22957 del 14 de mayo de 2020, con ponencia de la magistrada Stella Jeannette Carvajal:

«La Sección, en reciente pronunciamiento  que en lo pertinente reitera, se refirió al procedimiento de aforo, en cuanto al «acto previo a la determinación del tributo», en el cual precisó que en casos similares esta Sala ha manifestado que en los impuestos en los cuales el contribuyente no tiene la obligación formal de declarar, no es aplicable el procedimiento de liquidación de aforo, pero la Autoridad Fiscal sí debe emitir un acto previo a la determinación del tributo, de tal forma que el administrado pueda discutir los elementos de la obligación tributaria previo a su cobro y, en este sentido, se le garantice el debido proceso.»

Más adelante, insiste la sala:

«En esas condiciones, la Sala advierte que en el sub examine, no resulta procedente el proceso de aforo, toda vez que es un trámite particular dirigido contra quienes, estando obligados a presentar declaraciones tributarias, omitan su cumplimiento, por tanto, si en el ordenamiento local no está prevista la obligación de declarar el tributo, frente a éste, el proceso de aforo se torna improcedente.»

Ante la improcedencia de la liquidación de aforo en el impuesto predial, es que la prescripción de este impuesto ocurre luego de 5 años de facturado el impuesto por la administración municipal, y no hasta 10 años después como lo han pretendido reiteradamente algunos municipios, tema desarrollado ampliamente en el siguiente artículo.

¿Quiénes pagan el predial?

El predial lo pagan los dueños de los predios sujetos al impuesto, es decir, quien tiene la titularidad del dominio del predio respectivo.

El impuesto predial recae sobre el predio, pero quien debe pagarlo es su propietario, o su poseedor, cuando quien ocupa el predio es una persona que lo ocupa en calidad de posesión.

Este punto es relevante porque el poseedor del bien no puede alegar que no es el dueño y que quien debe pagar el impuesto es el dueño.

Al respecto, la sección cuarta del Consejo de Estado en la sentencia número 19420 del 25 de julio de 2013, con ponencia de la magistrada Martha Teresa Briceño, precisa el tema en cuestión:

«Así pues, el impuesto predial es un gravamen que recae sobre el predio. Por lo mismo, los propietarios de los predios no son los únicos sujetos pasivos del impuesto en mención, como erróneamente lo sostiene el apelante, puesto que también los poseedores son sujetos pasivos del tributo, como se advierte de los artículos 13 y 14 de la Ley 44 de 1990. A su vez, la solidaridad entre el propietario y el poseedor para el pago del impuesto se deriva del artículo 13 de la Ley 44 de 1990, del cual se desprende que son sujetos pasivos del tributo los propietarios y poseedores, quienes, por tanto, tienen la obligación de declarar y pagar el tributo como obligados principales.»

Si ninguno de los dos paga, pues paga el predio de acuerdo al artículo 60 de la Ley 1430 de 2010, que faculta al municipio para que persiga el predio, lo que puede implicar el secuestro, embargo y remate del bien.

Cuando el predio o inmueble está ocupado en calidad distinta a la posesión, es el propietario del dominio quien debe pagar el impuesto, como cuando se tiene arrendado.

Base gravable del impuesto predial.

La base gravable del impuesto predial es básicamente el avalúo catastral que tenga el predio en términos del artículo 3 de la Ley 44 de 1990:

«La base gravable del Impuesto Predial Unificado será el avalúo catastral, o el autoavalúo cuando se establezca la declaración anual del impuesto predial unificado.»

Para el caso del autoavalúo como base gravable, el artículo 14 de la misma ley impone una base gravable mínima calculada en los términos allí señalados.

Tarifas del impuesto predial.

Al ser un impuesto territorial o municipal, cada municipio fija las tarifas que cobrarán en el impuesto predial, en el rango de 1 por mil a 16 por mil, de acuerdo al artículo 4 de la Ley 44 de 1990.

Sin embargo, señala el último inciso del mencionado artículo:

«Las tarifas aplicables a los terrenos urbanizables no urbanizados teniendo en cuenta lo estatuido por la Ley 9 de 1989, y a los urbanizados no edificados, podrán ser superiores al límite señalado en el primer inciso de este artículo, sin que excedan del 33 por mil.»

En fin, cada municipio, de acuerdo a sus políticas, fija las tarifas, y en algunos se implementan políticas de competitividad fiscal frente a otros municipios a fin de incentivar la inversión en sus jurisdicciones.

Sanciones en el impuesto predial.

El impuesto predial, contrario al impuesto de renta o de ICA, no tiene sanciones por la sencilla razón de que el propietario del inmueble no debe presentar declaraciones del impuesto predial.

Como no hay declaraciones, no puede existir ninguna sanción asociada a ellas, como corrección, extemporaneidad o por no declarar.

Lo único que debe pagar el contribuyente son los intereses moratorios si no paga el impuesto predial que le liquida el municipio en los plazos que este fije.

Los municipios, en primer lugar, fijan unos descuentos por pronto pago, de modo que quien no pague oportunamente lo primero que pierde son los descuentos, y si no paga en la fecha límite, tendrá que pagar intereses moratorios.

Los intereses moratorios que se deben pagar en el impuesto predial son los mismos que se pagan en los impuestos administrados por la Dian, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 635 del estatuto tributario.

Qué hacer si el impuesto predial no llega a mi nombre.

Una de las consultas que recibimos de nuestros lectores es la razón de por qué el impuesto predial no llega a su nombre.

El municipio o la Secretaría de Hacienda municipal liquida el impuesto predial con base en la información que tenga del predio al momento de hacer la liquidación, y en ocasiones esa información puede estar desactualizada o equivocada, por lo que es preciso hacer la diligencia respectiva para corregirla o actualizarla.

Por lo general, cuando se enajena un predio, después de inscribir la escritura de compraventa en la oficina de registro de instrumentos públicos, esa información se actualiza sin intervención del nuevo propietario, pero en algunos casos no es así o se actualiza con errores.

Ante eventualidades de ese tipo, es preciso sacar un certificado de libertad y tradición del inmueble y allegarlo a la oficina respectiva para que proceda a verificar, corregir o actualizar la información del predio.

¿Quién paga el predial en un usufructo?

El impuesto predial recae sobre el predio, y debe pagar quien lo goce o lo ocupe, y en el caso del derecho real de usufructo, el predial debe pagarlo el usufructuario.

¿Qué pasa si no pago el impuesto predial?

Si no paga el impuesto predial, tendrá que pagar intereses moratorios y el municipio podrá iniciar un proceso de cobro coactivo, que puede llegar al embargo y secuestro del predio sobre el que recae el impuesto y que no ha sido pagado.

¿Qué pasa si alguien paga mi predial?

En principio, que otra persona pague el impuesto predial no tiene ninguna consecuencia o efecto; sin embargo, cuando se trata de predios ocupados sobre los que la posesión es ejercida por un tercero y no por el titular del dominio, el pago del impuesto predial por parte del ocupante o poseedor puede convertirse en un elemento que refuerce la figura de la posesión para quien la alega.

¿Por qué el predial no aparece a mi nombre?

Cuando el predial no aparece a nombre del titular o dueño del predio, se debe generalmente a que no se actualizó la información en la Secretaría de Hacienda respectiva, para lo cual debe actualizar dicha información aportando el certificado de libertad y tradición en el que conste la titularidad del predio.

En algunos municipios, la actualización se puede hacer en línea, sin necesidad de aportar documentación alguna.