Iva en el arrendamiento de inmuebles

El arrendamiento de bienes inmuebles puede o no estar gravado con el impuesto a las ventas, dependiendo del tipo de inmueble y su destinación.

Arrendamiento de bienes inmuebles gravados con IVA.

No todo arrendamiento tiene IVA, como es el caso del arrendamiento de vivienda o de espacios para exposiciones de muestras artesanales.

El arrendamiento de locales comerciales, oficinas, bodegas, lotes, etc., está gravado con el impuesto a las ventas (IVA).

La tarifa del IVA en el arrendamiento de bienes inmuebles es la general, a fecha de hoy es del 19%.

Arrendamiento de bienes inmuebles excluidos de IVA.

Señalábamos que la regla general indica que todo arrendamiento de bienes inmuebles está gravado con el impuesto a las ventas, pero hay una excepción a la regla general contemplada en el numeral 15 del artículo 476 del estatuto tributario, que señala los servicios excluidos del IVA:

«El servicio de arrendamiento de inmuebles para vivienda y el arrendamiento de espacios para exposiciones y muestras artesanales nacionales, incluidos los eventos artísticos y culturales.»

El arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda no está gravado con IVA, como es el caso de los apartamentos y casas, lo mismo que los espacios que se arriendan para eventos culturales.

En estos casos no interesa el tipo de vivienda ni el monto del arrendamiento, pues cualquiera que sea el caso, el arrendamiento de viviendas está excluido del impuesto a las ventas.

Responsables del IVA en el arrendamiento de bienes inmuebles.

Cuando el arrendamiento de bienes inmuebles está gravado con IVA, el responsable del impuesto es el arrendador o propietario del inmueble.

En consecuencia, el propietario del inmueble es quien debe facturar el IVA y debe declararlo. El arrendatario solo está obligado a pagar el canon de arrendamiento con el IVA correspondiente.

El propietario del inmueble solo factura el IVA si es responsable del IVA, lo que anteriormente se conocía como régimen común.

Si el propietario del inmueble no es responsable del IVA por ser una persona natural que no supera los topes para ser responsable (antiguo régimen simplificado), no debe cobrar IVA.

Es irrelevante si el arrendatario es o no responsable del IVA, pues este se cobra solo si el arrendador es responsable de dicho impuesto.

Base gravable del IVA en el arrendamiento de bienes inmuebles.

En el arrendamiento de bienes inmuebles, la base gravable del impuesto a las ventas corresponde al valor del canon de arrendamiento, que es el precio o la remuneración del servicio prestado.

Si el precio del arrendamiento es de $2.000.000 mensuales, el IVA será del 19% sobre ese valor, es decir, $380.000.

IVA en arrendamiento de inmuebles con intermediación.

Como ya se anotó, el arrendamiento de bienes inmuebles puede estar gravado con el impuesto a las ventas o estar excluido de dicho impuesto, y si el arrendamiento se hace por intermedio de una inmobiliaria u otro intermediario, surge la duda de cómo debe ser el tratamiento que se le debe dar al IVA.

La inmobiliaria no es más que una intermediaria, por cuanto ella no es la propietaria del inmueble, sino que actúa bajo la figura del mandato; por lo tanto, se le aplican las reglas del contrato de mandato.

Significa que la inmobiliaria debe cobrar el IVA al arrendatario o inquilino en función del inmueble y de la responsabilidad del propietario del inmueble.

El IVA se genera solo si el propietario del local comercial es responsable del IVA (antiguo régimen común).

Como la inmobiliaria no es más que una simple mandataria, cobrará el IVA solo si se cumplen las siguientes condiciones:

1. Se trata de un arrendamiento gravado con IVA.
2. El propietario del inmueble arrendado es responsable del IVA.

De otra parte, la comisión que la inmobiliaria cobra por la gestión o intermediación está gravada con IVA, y será la inmobiliaria la responsable del IVA de esa comisión, en caso de ser responsable del IVA.

Retención de IVA por arrendamiento.

Cuando se paga IVA por el arrendamiento de bienes inmuebles, y se dan las condiciones, se debe practicar la respectiva retención en la fuente por IVA.

La retención en la fuente por IVA la debe practicar quien paga el IVA (arrendatario), y se practica al arrendador o propietario del inmueble arrendado, y se practica solo si el pagador es agente de retención en la fuente por IVA, de acuerdo a las reglas de la retención por IVA que puede consultar en esta herramienta.