Proceso divisorio

El proceso divisorio es una acción civil o demanda con la cual se pretende que el juez decreta la división de un bien proindiviso, o su venta, según lo solicite el demandante.

Cómo dividir una propiedad que pertenece a varias personas.

Una propiedad o bien, como una casa, por ejemplo, puede pertenecer a varias personas, donde cada una tiene una parte de ella, sin especificarse qué parte pertenece a cada uno.

Cuando la propiedad de una cosa pertenece a varias personas, a estas se les denomina comuneros. Por ejemplo, en la sucesión del señor Santiago solo hay un bien, que es una casa, y los herederos de dicha casa son María, Salomé y Jaime, sus hijos. María, Salomé y Jaime son condueños o comuneros de la propiedad de la casa que su papá les dejó de herencia.

Teniendo en cuenta el ejemplo anterior, en caso de que María ya no quiera compartir la casa con sus condueños, puede interponer una demanda divisoria, es decir, un proceso divisorio en virtud del cual se procederá a dividir el bien si es susceptible de división, o si no, se dispondrá a la venta de dicho bien para que cada quien le corresponda su parte.

Proceso divisorio en el código general del proceso.

El proceso divisorio lo encontramos en el artículo 406 del código general del proceso (CGP), que fija las siguientes reglas:

• Todo comunero puede pedir la división material de la cosa común o su venta para que se distribuya el producto.
• La demanda deberá dirigirse contra los demás comuneros y a ella se acompañará la prueba de que demandante y demandado son condueños. Si se trata de bienes sujetos a registro, se presentará también el certificado del respectivo registrador sobre la situación jurídica del bien y su tradición, que comprenda un período de diez (10) años, si fuere posible.
• En todo caso, el demandante deberá acompañar un dictamen pericial que determine el valor del bien, el tipo de división que fuere procedente, la partición, si fuere el caso, y el valor de las mejoras, si las reclama.

La demanda la puede interponer cualquiera de los comuneros y debe interponerla contra los demás comuneros.

La finalidad del proceso divisorio es que se pueda efectuar la separación de la propiedad que dos o más personas tienen en común de un bien.

Si ese bien no es susceptible de dicha división, el derecho procesal civil establece que entonces se procede a la venta, que surge como la solución para que dicha propiedad compartida deje de existir.

Por ejemplo, una finca se puede dividir, pero no un apartamento, caso en el cual se ordenará la venta para dividir el dinero producto de ella.

Lo ideal es que la propiedad proindiviso se divida amigablemente entre los comuneros mediante escritura pública y así evitar el proceso judicial.

Traslado de la demanda divisoria.

Una vez admitida la demanda divisoria, se le notifica el auto admisorio al demandado o demandados conforme al artículo 409 del código general del proceso:

«En el auto admisorio de la demanda se ordenará correr traslado al demandado por diez (10) días, y si se trata de bienes sujetos a registro se ordenará su inscripción. Si el demandado no está de acuerdo con el dictamen, podrá aportar otro o solicitar la convocatoria del perito a audiencia para interrogarlo. Si el demandado no alega pacto de indivisión en la contestación de la demanda, el juez decretará, por medio de auto, la división o la venta solicitada, según corresponda; en caso contrario, convocará a audiencia y en ella decidirá.

Los motivos que configuren excepciones previas se deberán alegar por medio del recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda.

El auto que decrete o deniegue la división o la venta es apelable.»

Recordemos que el demandante debe adjuntar un dictamen pericial sobre el valor comercial del bien, dictamen que puede ser refutado por los demandados, para lo cual deben aportar otro peritaje o solicitar la comparecencia del perito que realizó el peritaje aportado por el demandante.

Trámite de la división.

Cuando proceda la división del bien, esta se hará conforme lo señala el artículo 410 del código general del proceso:

1. Ejecutoriado el auto que decrete la división, el juez dictará sentencia en la que determinará cómo será partida la cosa, teniendo en cuenta los dictámenes aportados por las partes.
2. Cuando la división verse sobre bienes sujetos a registro, en la sentencia se ordenará la inscripción de la partición.
3. Registrada la partición material, cualquiera de los asignatarios podrá solicitar que el juez le entregue la parte que se le haya adjudicado.

Luego, cada comunero, que deja de serlo, se hace propietario único de la parte que le correspondió.

Venta del bien proindiviso en el proceso divisorio.

Como ya se señaló, si materialmente es imposible dividir la propiedad proindiviso para adjudicar a cada uno su parte, se procede a su venta para luego dividir el dinero obtenido de ella.

El trámite a seguir está regulado por el artículo 411 del código general del proceso, que comprende el secuestro y remate del bien, remate que se hará conforme se hace en el proceso ejecutivo.

Las reglas que se aplicarán son las siguientes:

• Si las partes fueren capaces, podrán, de común acuerdo, señalar el precio y la base del remate antes de fijarse la fecha para la licitación.
• Cuando el secuestro no se pudiere realizar por haber prosperado la oposición de un tercero, se avaluarán y rematarán los derechos de los comuneros sobre el bien, en la forma prevista para el proceso ejecutivo.
• Frustrada la licitación por falta de postores, se repetirá cuantas veces fuere necesario y la base para hacer postura será entonces el setenta por ciento (70%) del avalúo.
• El comunero que se presente como postor deberá consignar el porcentaje legal y pagar el precio del remate en la misma forma que los terceros, pero con deducción del valor de su cuota en proporción a aquel.
• Registrado el remate y entregada la cosa al rematante, el juez, por fuera de audiencia, dictará sentencia de distribución de su producto entre los condueños, en proporción a los derechos de cada uno en la comunidad, o en la que aquellos, siendo capaces, señalen, y ordenará entregarles lo que les corresponda, teniendo en cuenta lo resuelto sobre mejoras.
• Ni la división ni la venta afectarán los derechos de los acreedores con garantía real sobre los bienes objeto de aquellas.

Como se puede observar, el proceso puede ser complejo, razón suficiente para que los comuneros se pongan de acuerdo y vendan ellos mismos la propiedad, o que uno de ellos compre la parte de los demás.

Mejoras en los procesos divisorios.

Es normal que en una propiedad proindiviso uno o más comuneros hayan realizado mejoras, como puede ser una finca, mejoras que deben ser reconocidas conforme al artículo 412 del código general del proceso:

«El comunero que tenga mejoras en la cosa común deberá reclamar su derecho en la demanda o en la contestación, especificándolas debidamente y estimándolas bajo juramento de conformidad con el artículo 206, y acompañará dictamen pericial sobre su valor. De la reclamación se correrá traslado a los demás comuneros por diez (10) días. En el auto que decrete la división o la venta el juez resolverá sobre dicha reclamación y si reconoce el derecho fijará el valor de las mejoras.

Cuando se trate de partición material el titular de mejoras reconocidas que no estén situadas en la parte adjudicada a él, podrá ejercitar el derecho de retención en el acto de la entrega y conservar el inmueble hasta cuando le sea pagado su valor.»

Para evitar lo anterior o hacer más sencillo el proceso, lo ideal es que a cada comunero le corresponda la parte donde ha realizado las mejoras, una razón más para solucionar el asunto de forma pacífica sin recurrir a la justicia.

Frutos civiles en el proceso divisorio.

El reconocimiento de frutos civiles es viable en el proceso divisorio cuando uno o más comuneros han obtenido ingresos o rentas del bien objeto del proceso divisorio.

Todos los comuneros tienen derecho a las rentas que genere el bien proindiviso, y si solo uno de los comuneros ha administrado y disfrutado de esas rentas, los otros comuneros tienen derecho a reclamar esos frutos civiles.

Por ejemplo, si un apartamento que pertenece a tres personas está arrendado, el valor del arrendamiento se debe distribuir entre las tres personas según su participación en el bien, y si esa distribución no se ha hecho, al hacer la división del bien se pueden reclamar esos dineros, que se conocen como frutos civiles.

La reclamación de los frutos civiles debe hacerse en el mismo proceso divisorio y debe cumplirse con lo señalado en el artículo 206 del código general del proceso.

Derecho de compra para los comuneros.

Cualquiera de los comuneros tiene derecho a comprar la propiedad puesta en venta en un proceso divisorio, en lugar de rematarla y que sea adquirida por un tercero.

Al respecto, señala el artículo 414 del código general del proceso:

«Dentro de los tres (3) días siguientes a la ejecutoria del auto que decrete la venta de la cosa común, cualquiera de los demandados podrá hacer uso del derecho de compra. La distribución entre los comuneros que ejerciten tal derecho se hará en proporción a sus respectivas cuotas.

El juez, de conformidad con el avalúo, determinará el precio del derecho de cada comunero y la proporción en que han de comprarlo los interesados que hubieren ofrecido hacerlo. En dicho auto se prevendrá a estos para que consignen la suma respectiva en el término de diez (10) días, a menos que los comuneros les concedan uno mayor que no podrá exceder de dos (2) meses. Efectuada oportunamente la consignación el juez dictará sentencia en la que adjudicará el derecho a los compradores.

Si quien ejercitó el derecho de compra no hace la consignación en tiempo, el juez le impondrá multa a favor de la parte contraria, por valor del veinte por ciento (20%) del precio de compra y el proceso continuará su curso. En este caso los demás comuneros que hubieren ejercitado el derecho de compra y consignado el precio podrán pedir que se les adjudique la parte que al renuente le habría correspondido y se aplicará lo dispuesto en los incisos anteriores.»

En cualquier caso, cualquier comunero puede comprar la propiedad proindiviso o la parte de los demás comuneros para hacerse único dueño del bien proindiviso, lo que da fin a la comunidad de bienes de acuerdo al artículo 2340 del código civil.

Proceso divisorio en el CGP.

Para determinar la cuantía en los procesos divisorios se toma como referencia el avalúo catastral, según dispone el artículo 25 del código general del proceso.

Respecto a la competencia, corresponde al juez del lugar donde esté ubicado el bien de acuerdo al artículo 28 del CGP.

En cuanto al proceso divisorio como tal, este está regulado en el capítulo III del título III del código general del proceso, que inicia en el artículo 406.

Señala este artículo que todo comunero puede pedir la división de la cosa común o, en su defecto, la venta para que se distribuya el producto de esa venta.

La demanda debe dirigirse contra los demás comuneros, debiendo acreditar ser dueño del bien y acompañar un dictamen pericial del bien correspondiente.