La hipoteca inversa, que en realidad no es una hipoteca, es la figura mediante la cual una persona puede recibir una renta vitalicia de un banco o aseguradora, colocando como garantía su casa, al tiempo que puede seguir viviendo en ella.
¿Qué es una hipoteca inversa?
La hipoteca inversa hace referencia a la renta vitalicia inmobiliaria, que permite a una persona contratar con una entidad financiera o aseguradora el pago de una renta vitalicia periódica, ofreciendo como garantía su casa, apartamento o cualquier inmueble.
Con la hipoteca inversa, el propietario puede recibir una renta mensual, conservando el derecho de seguir viviendo o utilizando el inmueble que ha entregado en garantía.
La garantía consiste en transferir a la aseguradora la nuda propiedad del inmueble, por lo que es una figura que se asimila más al derecho de usufructo que a la hipoteca como tal.
Regulación de la hipoteca inversa.
La hipoteca inversa, o renta vitalicia inmobiliaria, está regulada en el decreto 2555 de 2010, en el título 7 adicionado por el decreto 1398 de 2020, a partir del artículo 2.31.7.1.1.
Cómo opera la hipoteca inversa.
El artículo 2.31.7.1.1 del decreto 2555 de 2010 hace una definición de la renta vitalicia inmobiliaria en los siguientes términos:
«Establecer etapas y condiciones para el desarrollo de la renta vitalicia inmobiliaria a cargo de las compañías aseguradoras de vida. Estas entidades podrán ofrecer la renta vitalicia inmobiliaria, en los términos y condiciones contenidos en las normas aplicables, otorgando una renta periódica a cambio del precio de la prima, representado en la transferencia de la nuda propiedad del inmueble por parte del tomador a la compañía aseguradora o el tercero que ésta determine.»
El valor de la renta periódica dependerá del valor del inmueble (nuda propiedad) y del tiempo durante el cual se espera recibir la renta, que no es otra cosa que el tiempo restante de vida proyectado del beneficiario de la renta vitalicia.
Funcionamiento de la hipoteca inversa.
El artículo 2.31.7.1.3 del decreto 2555 de 2010 establece la forma en que opera la renta vitalicia inmobiliaria o hipoteca inversa:
- El tomador debe acreditar la propiedad del bien inmueble y transferir la nuda propiedad del mismo a cambio del pago de una renta vitalicia inmobiliaria, en los términos previstos para cada modalidad.
- El monto del pago periódico se determina, entre otros, teniendo en cuenta el valor del bien inmueble que respalda la operación y la edad de los beneficiarios. El avalúo del inmueble empleado deberá cumplir con las condiciones establecidas en el artículo 2.31.7.1.4.
- Los tomadores deberán recibir, previo a la celebración del contrato de seguro, una asesoría en los términos del Capítulo 2 del presente Título.
- Cuando el tomador esté conformado por más de un propietario, las partes podrán pactar el porcentaje de los flujos mensuales que corresponderá a cada uno de los beneficiarios definidos en el contrato por parte de cada tomador. En caso de que las partes no establezcan este porcentaje, se entenderá que a cada tomador le corresponderá determinar el porcentaje equivalente a la cuota parte que tenía sobre el bien inmueble que fue transferido.
- Los tomadores o el beneficiario que estos determinen conservan el uso y el disfrute del bien inmueble hasta el fallecimiento del último de los beneficiarios definidos en el contrato de seguro.
- Para efectos del uso y goce del inmueble se seguirá lo establecido en el Código Civil para los contratos de usufructo. Corresponde a los beneficiarios los gastos asociados a los pagos de servicios públicos y administración, excepto las cuotas extraordinarias de administración. Corresponde a la compañía aseguradora de vida asumir:
- Los gastos de notariado y registro asociados a la transferencia de la nuda propiedad.
- Los impuestos derivados de la propiedad sobre el inmueble.
- Para efectos de la retención en la fuente asociada a la transferencia de la nuda propiedad, la compañía aseguradora podrá pagar en nombre del tomador dicho concepto, en cuyo caso la compañía aseguradora podrá realizar los ajustes correspondientes en el valor de las rentas. En todo caso, se le deberá informar al tomador los impactos que tenga sobre el valor de las rentas.
- El monto de la renta se actualizará anualmente con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas (DANE).
Con lo anterior, el valor de la vivienda puede ser convertido en una renta mensual, en la que la entidad aseguradora o financiera recibe como garantía, no el inmueble como tal, sino la nuda propiedad.
Hipoteca inversa como sustituto o complemento de la pensión.
La hipoteca inversa es un sustituto o complemento de la pensión de vejez o de invalidez, pues básicamente consiste en una mesada que se paga mensualmente, cuyo valor depende del valor de la casa y del tiempo de vida restante probable de la persona.
Una persona de 70 años, por ejemplo, que no tiene pensión, pero tiene un apartamento o casa con un avalúo suficiente, puede conseguir una renta vitalicia que haga las veces de una pensión, que le asegurará el sustento por el resto de su vida, sin perder el derecho a seguir viviendo en su casa.
Con la hipoteca inversa, la persona obtiene un ingreso fijo mensual y sigue viviendo en la casa, casa que pasará a la aseguradora una vez fallezca la persona.
¿Hipotecar la herencia de los hijos?
Con la hipoteca inversa se puede afirmar que se hipoteca la herencia de los hijos, puesto que cuando fallezca la persona, el inmueble pasa a ser de la aseguradora, por lo que los hijos no podrán heredar la casa.
Hay familias que no cuidan de sus mayores y, una vez fallecen, se pelean por la herencia que les haya dejado, y para quien esté en esa situación, la hipoteca inversa puede ser su salvación.
Recordemos que la herencia es un derecho que solo se causa cuando la persona fallece, y un hijo no puede exigir ni reclamar una herencia que no se ha causado, de manera que, mientras la persona esté viva, puede hacer lo que le plazca con su patrimonio.
Cómo recuperar el inmueble en una hipoteca inversa.
Una persona que ha constituido una hipoteca inversa, o sus herederos, pueden recuperar su inmueble pagando el acumulado de lo que la aseguradora o entidad financiera haya pagado tanto como renta vitalicia como otros conceptos.
El parágrafo primero del artículo 2.31.7.1.2 del decreto 2555 de 2010 señala que la aseguradora debe incluir una opción de retracto, en cuyo caso el tomador deberá hacer lo siguiente:
- Pagar a la compañía aseguradora el valor de las rentas recibidas hasta la fecha, ajustadas a valor futuro a la tasa acordada en el contrato.
- Pagar a la compañía aseguradora los gastos, impuestos y contribuciones que haya pagado la compañía aseguradora en calidad de nuda propietaria del inmueble, ajustadas anualmente a valor futuro con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas (DANE).
- Pagar la totalidad de los costos asociados con la transferencia del dominio del inmueble transferido a título de prima. En ningún caso la tasa acordada para el ajuste de las rentas podrá superar la tasa máxima de interés para financiación de vivienda del Banco de la República.
Lo aquí expuesto aplica para la renta vitalicia inmobiliaria como tal, contratada según el decreto 2555 de 2010, puesto que la hipoteca inversa como tal no está regulada por la ley colombiana.
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