Garantía en la construcción de inmuebles

Cuando compramos una casa, apartamento, local o cualquier otra construcción, y en especial cuando es nueva, esperamos que tenga la calidad esperada y que se nos ofrezca garantía por ella ante cualquier evento que se presente.

Garantía en la construcción de vivienda nueva.

En Colombia, esta responsabilidad la podemos encontrar, por ejemplo, en el artículo 2060 del Código Civil, el cual otorga una garantía de 10 años contados a partir de la entrega de la construcción. Dice el numeral 3 del referido artículo, que es el que nos interesa:

«Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo 2057 inciso final.»

Es decir, que el constructor debe responder por las fallas estructurales debido al uso de materiales inadecuados, incorrecta adaptación del suelo, o por no cumplir con las reglas antisísmicas, por ejemplo, siempre que estas fallas ocurran dentro del periodo de garantía (10 años).

¿Qué sucede si adquiro la casa a otra persona que a su vez la adquirió del constructor?

Ese aspecto es interesante, porque la garantía que debe ofrecer el constructor no está ligada con el comprador inicial, de manera que la casa puede ser comprada y vendida tantas veces como sea posible sin que ello afecte ese derecho a la garantía, de manera que el último de N propietarios podrá demandar al constructor siempre que demuestre que las fallas se presentaron dentro de los 10 años siguientes a la entrega del inmueble al primer comprador, como lo señala el artículo 8 del Estatuto del Consumidor.
Así lo recordó la sala civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC14426 del 7 de octubre de 2016, con ponencia del magistrado Ariel Salazar Martínez:

«En razón a que la aludida garantía legal está vinculada a la propiedad del inmueble, y el sub adquirente deriva su derecho del propietario inicial, por lo que es causahabiente suyo, el último comprador o dueño actual no puede considerarse un tercero que necesariamente debe demandar por vía extracontractual al constructor, al que, además, se le reclama el resarcimiento, no con fundamento en el deber general de no dañar a otro, sino con sustento en obligaciones particulares y concretas que incumplió al edificar, siendo una sola entonces, la fuente de responsabilidad demandada.

En ese sentido, esta Sala explicó que además de que el artículo 2060 del Código Civil no distingue entre adquirentes directos y sub adquirentes a efectos de reconocer su derecho a reclamar al empresario constructor la indemnización de los daños inferidos con la ruina o perecimiento de la edificación, «se entiende que como esa garantía se activa cuando el edificio pereciere o amenazare ruina, en todo o en parte, en los “diez años subsiguientes a su entrega”, causados por los vicios referidos, la responsabilidad del constructor durante ese lapso sigue siendo la misma, sin consideración a las mutaciones del dominio, puesto que, en últimas, por razones de seguridad se exige que los edificios se construyan con la estabilidad, solidez y la firmeza suficientes para evitar su ruina.»

Si usted compra una vivienda usada, si luego de recibirla descubre daños que pueden ser imputados al constructor, puede demandarlo si está dentro de la oportunidad que contempla el Código Civil en su artículo 2060.
Eventualmente, el comprador de una casa usada que resulte con serios daños puede recurrir al saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios, pero si está dentro de la oportunidad de demandar al constructor, tal vez sea mejor hacerlo contra el constructor, sobre todo si se trata de una empresa que por su solvencia pueda responder con mayor facilidad, pues no es lo mismo perseguir a una constructora que a un parroquiano que lo único que tenía es la casa que usted le compró.

La garantía aplica para cualquier persona o empresa que construya una edificación y la venda.

La Corte, en la misma sentencia, recuerda que la regla del artículo 2060 del Código Civil aplica para cualquier persona o empresa que construya una edificación y luego la venda:

«Es innegable que la actividad de la construcción se desarrolla a través de distintas formas negociales que rebasan la hipótesis contemplada en la primera de las disposiciones citadas, en las cuales se encuentran otras personas que, en forma autónoma, desarrollan el proyecto constructivo, de ahí que a pesar de aludir ese artículo  únicamente a la construcción de edificios por un precio único prefijado, la responsabilidad allí prevista, también llamada «decenal» se predica del constructor en general, con independencia tanto de la forma de pago del importe, como de que la obra no se haya realizado «por encargo» sino de manera independiente.

Luego, si una persona natural o jurídica se encarga de la construcción de bienes raíces y una vez edificados procede a venderlos, él también es responsable en los términos del numeral 3º del artículo 2060, de los daños que se causen al comprador en caso de que la cosa perezca o amenace ruina total o parcialmente en los diez años siguientes a su entrega, siempre que tal situación obedezca a vicios de la construcción, del suelo o de los materiales.»

De manera que no solo una empresa registrada y calificada como constructor o urbanizador debe responder por la calidad de su construcción. Así, cualquier ingeniero o arquitecto sin título (maestro de construcción o aficionado) que construya una casa y la venda, debe responder por su obra en los términos de la ley.

Garantía de construcción en vivienda usada.

En realidad, la garantía de construcción aplica tanto para la vivienda nueva como para la usada, ya que lo relevante no es si la vivienda es nueva o usada, sino el término de la garantía, que es de 10 años desde la construcción.
Así, quien compra una vivienda usada que lleva 5 años de construida, igual está dentro del término de 10 años de garantía.
Si la compra es con más de 10 años, el término de garantía ya ha expirado y había expirado en poder del primer propietario o propietario anterior.

Garantía de acabados en construcción.

La garantía en los acabados de construcción es de 1 año, como lo contempla el último inciso del artículo 8 de la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor).
La garantía de 10 años es para la estructura del edificio, más no para los acabados de la construcción, para lo cual presentamos una aproximación de estos conceptos:

• Estructura de la construcción:
  • Definición: La estructura de un edificio se refiere al marco o esqueleto que proporciona soporte y estabilidad a la construcción. Es la parte del edificio que soporta su peso, carga y transfiere estas fuerzas al suelo de manera segura y estable.
  • Componentes: La estructura incluye elementos como vigas, columnas, muros, cimientos, losas y otros elementos estructurales esenciales. Estos elementos trabajan en conjunto para resistir cargas verticales y horizontales y garantizar la estabilidad y seguridad del edificio.
  • Material: Los materiales utilizados para la estructura suelen ser seleccionados por sus propiedades de resistencia y durabilidad. Esto puede incluir concreto, acero, madera, entre otros.
• Acabados de construcción:
  • Definición: Los acabados de construcción son los elementos visibles y estéticos de un edificio que se aplican sobre la estructura para mejorar su apariencia y funcionalidad. Estos elementos son más superficiales y no están directamente involucrados en la resistencia estructural del edificio.
  • Componentes: Los acabados incluyen elementos como revestimientos de paredes, pisos, techos, pintura, molduras, carpintería, azulejos, alfombras, entre otros. Estos elementos contribuyen a la estética, comodidad y funcionalidad del espacio habitable.
  • Material: Los materiales utilizados para los acabados varían ampliamente y pueden incluir madera, cerámica, piedra, vidrio, acero inoxidable, pinturas y una variedad de materiales sintéticos.

Así, la garantía de 1 año aplica para conceptos como pintura, decoraciones, vidrios, enchapes, luminarias, etc., que tienen una garantía de 1 año desde la entrega.

Lo que dice la Corte Suprema de Justicia sobre el tiempo de garantía en la construcción de inmuebles.

La sala civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC496-2023, hace la siguiente precisión sobre el término de garantía en la construcción de bienes inmuebles, donde queda claro que la estructura tiene una garantía de 10 años y los acabados una garantía de 1 año:

«Cabe anotar que el Estatuto del Consumidor no precisó lo que debía entenderse por «estabilidad de la obra», ni por «acabados». Y aunque tampoco lo hizo el Decreto 735 de 2013 (reglamentario de la efectividad de la garantía legal), el artículo 13 de esta última normativa sí remitió en forma expresa a la Ley 400 de 1997, cuyo articulado define los «acabados» como las «partes y componentes de una edificación que no pertenecen a la estructura» (artículo 4-1), siendo la «estructura» el «ensamblaje de elementos, diseñado para soportar las cargas gravitacionales y resistir las fuerzas horizontales» (artículo 4-8).

Consecuentemente, la garantía legal de los «acabados», y también de la subcategoría «líneas vitales», que introdujo el artículo 13 del Decreto 735 de 2013, tendrá vigencia de un año, y corresponderá a los componentes o elementos de una edificación que no tienen relación con su estructura, es decir, con aquello que es determinante para que la construcción se mantenga estable, en pie, sin riesgo de alterar su forma, caer o desaparecer; por vía de ejemplo, las partes –no estructurales– que permiten la habitabilidad, las que tienen propósitos funcionales, o las que sirven al ornato.

En contraposición, la garantía de «estabilidad de la obra», que se extiende por diez años, es la que atañe a la integridad estructural de la construcción; a la indemnidad del conjunto de elementos que impiden que la edificación colapse –total o parcialmente–, o amenace ruina, fallas que, dicho sea de paso, corresponden a las hipótesis de la llamada responsabilidad decenal del «empresario que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado», prevista en el artículo 2060-3 del Código Civil.»

El término de garantía inicia desde la fecha en que se hace entrega de la construcción al comprador, no desde la fecha en que se construyó el inmueble, que siempre es anterior.