El consejo de administración de una propiedad horizontal puede nombrar al administrador, ¿pero también puede despedirlo?
Nombramiento del administrador en la propiedad horizontal.
De acuerdo con el artículo 50 de la ley 675 de 2001, le corresponde a la asamblea general de copropietarios nombrar al administrador de la copropiedad, salvo que exista un consejo de administración, caso en el cual será el consejo de administración el que nombre al administrador.
En consecuencia, en algunos casos quien nombra al administrador es la asamblea de copropietarios y en otros el consejo de administración, asunto que no tiene dificultad.
Despido o remoción del administrador en la propiedad horizontal.
En cuanto a qué órgano administrativo de la copropiedad tiene la facultad para despedir al administrador sí hay cierta dificultad en definirlo, ya que la norma no es lo suficientemente clara al respecto.
Se supone que quien tiene la facultad para nombrarlo conserva la facultad para removerlo, pero en este caso no es muy claro.
Señala el artículo 50 de la ley 675 de 2001 en su primer inciso:
«La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad.»
Por su parte, señala el numeral primero del artículo 38 de la ley 675 de 2001 respecto a las facultades de la asamblea general de propietarios:
«Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.»
Encontramos que la norma otorga la facultad al consejo de administración para nombrar al administrador, pero guarda silencio respecto a su facultad para despedirlo; mientras que en el caso de la asamblea general, de forma expresa, la ley le otorga la facultad tanto de nombrarlo como de removerlo.
Esto ha llevado a interpretar que, en cualquier caso, sólo la asamblea general de propietarios tiene la facultad para despedir al administrador.
No importa quién despida al administrador.
Discutir quién es el facultado para despedir al administrador no es relevante, pues las cosas no cambian dependiendo de quién haya ordenado el despido.
Es así en razón a que el despido no se torna ilegal porque haya sido realizado por quien pudiese no estar facultado, así que discutir al respecto no tiene sentido.
La Corte Suprema de Justicia, en sentencia 40462 del 6 de marzo de 2012, con ponencia del magistrado Rigoberto Echeverri Bueno, se pronunció sobre este tema:
«La pretensión de reintegro está fincada, según el recurrente, en las disposiciones propias del régimen de propiedad horizontal, más concretamente en la Ley 675 de 2001, según la cual, dice la censura, la facultad para remover al administrador solo recae en la asamblea general y no en el consejo de administración que, en este caso, fue el que procedió a realizar el despido del actor. No obstante, las normas invocadas por la censura no son las llamadas a regular la situación planteada, en lo que respecta exclusivamente al contrato de trabajo, pues, para estos efectos, la normatividad aplicable es la contenida en el Código Sustantivo del Trabajo, independientemente de lo que digan los estatutos sobre los órganos facultados o no para remover a los administradores y los efectos que dichas decisiones tengan al interior de la entidad sin ánimo de lucro que constituye la propiedad horizontal.»
En primer lugar, la Corte aclara que, en lo que tiene que ver con el contrato de trabajo, la ley 675 no aplica, resulta irrelevante, y lo que importa es lo que disponga el código sustantivo del trabajo.
Seguidamente, expone la Corte:
«Ya en el plano del empleador frente a su trabajador, dispone la codificación mencionada, en el artículo 32, lo siguiente: "Representantes del patrono. Son representantes del patrono, y como tales lo obligan frente a sus trabajadores, además de quienes tienen ese carácter según la ley, la convención o el reglamento de trabajo, las siguientes personas: "a) Las que ejerzan funciones de dirección o administración tales como directores, gerentes, administradores, síndicos o liquidadores, mayordomos y capitanes de barco, y quienes ejercitan actos de representación con la aquiescencia expresa o tácita del patrono, y "b) Los intermediarios.". El consejo de administración claramente participa de las cualidades previstas en el literal a) de la norma transcrita, por lo que para todos los efectos del contrato de trabajo, la determinación tomada por éste obligaba a la copropiedad frente a su trabajador, constituyendo su aparente falta de competencia estatutaria o legal para tomar una decisión de tal naturaleza, como el despido del administrador, apenas una situación que debe ser ponderada al interior de la persona jurídica.»
Es decir, que en lo que tiene que ver con el aspecto laboral, el hecho de que el contrato de trabajo del administrador sea terminado por el consejo de administración y no por la asamblea no hace que el despido sea ilegal, de tal manera que la supuesta ilegalidad del despido debe argumentarse con base en otros elementos, o, en su defecto, alegar que el despido fue injustificado, que ya es otro asunto.
El tipo de contrato no cambia la naturaleza de la discusión.
En la sentencia referida, el tema gira en torno a un contrato de trabajo, y los argumentos allí utilizados aplican para un contrato de prestación de servicios, si ese fuera el caso.
La razón es que la ley 675 de 2001 no se ocupa de este tipo de asuntos, pues los contratos tienen regulación propia según su tipo: código laboral, civil y de comercio.
En consecuencia, si un administrador es despedido, no debe alegar que quien lo despidió no tenía tal facultad, sino que fue despedido sin justa causa, o que el despido fue ilegal por otros motivos distintos, o que hubo incumplimiento por parte de la propiedad horizontal.
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