Proceso ejecutivo con adjudicación especial de garantía real

El proceso ejecutivo con garantía real es aquel que permite al acreedor solicitar desde el principio la adjudicación del bien raíz dado en garantía.

Proceso ejecutivo hipotecario.

La hipoteca es una garantía real que recae sobre un bien inmueble, que sirve de respaldo por las deudas que su propietario adquiere.

Así, cuando el deudor no paga la deuda, el acreedor inicia un proceso ejecutivo hipotecario (ejecutivo para la efectividad de la garantía real) con el que busca que el juez ordene el embargo, secuestro y remate del inmueble para, con su producto, pagarse el crédito.

Pero la ley permite que el acreedor hipotecario o prendario pueda solicitar que se le adjudique el inmueble garantizado en lugar de surtir el proceso de remate, en donde un tercero se lo adjudicaría mediante subasta.

Adjudicación o realización especial de la garantía real.

Cuando nos hablan de garantías reales, pensamos en una prenda o en una hipoteca cuya constitución tiene la finalidad de respaldar una obligación.

El Código General del Proceso creó una figura denominada adjudicación o realización especial de la garantía real.

Este es un proceso cuya finalidad consiste en que el bien hipotecado o dado en prenda sea adjudicado al acreedor sin que se surta el trámite de un proceso ejecutivo.

Esta disposición se encuentra señalada en el artículo 467 del CGP, cuyo inciso primero establece lo siguiente:

«El acreedor hipotecario o prendario podrá demandar desde un principio la adjudicación del bien hipotecado o prendado, para el pago total o parcial de la obligación garantizada, y solicitar en subsidio que si el propietario demandado se opone a través de excepciones de mérito, la ejecución reciba el trámite previsto en el artículo siguiente, para los fines allí contemplados.»

Esto obviaría el proceso de remate para luego pagar la obligación con el precio obtenido del bien o bienes rematados.

Requisitos de la demanda de adjudicación especial de la garantía real.

Los requisitos que debe contener la demanda de adjudicación o realización especial de la garantía real son los siguientes:

• Es indispensable para hacer uso de este mecanismo judicial que se conozca el domicilio o el paradero del demandado.
• El bien no debe encontrarse embargado.
• Sobre el bien no deben existir acreedores con garantía real de mejor derecho.
• A la demanda se debe acompañar el título que preste mérito ejecutivo, el contrato de hipoteca o de prenda, un certificado del registrador respecto a la propiedad del demandado sobre el bien perseguido y, en el caso de la prenda sin tenencia, un certificado sobre la vigencia del gravamen, avalúo y una liquidación del crédito a la fecha de la demanda.

En el mandamiento ejecutivo que se libre se dará traslado al demandado, quien dispondrá de diez días para ejercer su defensa; este auto debe prevenirlo de la pretensión de adjudicación del demandante y, además, deberá ordenar el embargo del bien hipotecado o el embargo y secuestro cuando la garantía sea la prenda.

El demandado solo podrá proponer como medios de defensa las situaciones señaladas en el artículo 467 del CGP, y dependiendo de la prosperidad de estas, así mismo será el curso del proceso. Si no hay oposición, objeción alguna ni petición de remate previo, el bien podrá ser adjudicado al demandante sobre el 90% del valor del avalúo.

Lo que pasa cuando el valor del bien es superior a la deuda.

Cuando el bien en garantía tiene un valor que supera el monto de lo adeudado, se aplican las reglas señaladas en el numeral 5 del artículo 467 del Código General del Proceso:

«Si el valor de adjudicación del bien es superior al monto del crédito, el acreedor deberá consignar la diferencia a órdenes del juzgado respectivo dentro de los tres (3) días siguientes al vencimiento del plazo para presentar oposición, si esta no se formula, o a la providencia que la decida. Si el acreedor no realiza oportunamente la consignación se procederá como lo dispone el inciso final del artículo 453.»

Como se observa, el exceso o diferencia no se paga directamente al deudor, sino al acreedor.

Casos en que no procede la adjudicación especial de la garantía real.

De acuerdo con el numeral 6 del artículo 467 del Código General del Proceso, este procedimiento no aplica en los siguientes casos:

• Cuando no se conozca el domicilio del propietario o su paradero.
• Cuando el bien se encuentre embargado.
• Cuando existan acreedores con garantía real de mejor derecho.

En tales casos se debe seguir el proceso normal de embargo, secuestro y remate de los bienes.