Acción hipotecaria – ¿En qué consiste?

La hipoteca es una garantía que se constituye a favor del acreedor de una obligación sobre un bien inmueble, y en caso de que el deudor no cumpla con la obligación, el acreedor puede iniciar una acción hipotecaria con el fin de lograr el pago de la deuda con el bien hipotecado.

Proceso ejecutivo hipotecario.

Siendo la hipoteca un contrato accesorio que depende de uno principal, la hipoteca es la garantía de que la obligación principal se cumpla.

Por ejemplo, se celebra entre Carolina y Diana un contrato de mutuo de una suma de dinero, y Diana constituye hipoteca de su apartamento a favor de Carolina como garantía del pago de la obligación.

Si Diana no cumple la obligación principal en el tiempo estipulado (pagar el dinero prestado), Carolina puede iniciar una acción hipotecaria para que se pague la obligación con el remate del apartamento o, en su defecto, para que este se le adjudique.

Con la acción hipotecaria, que no es otra cosa que un proceso ejecutivo hipotecario, se busca que la obligación sea cancelada con el remate del bien inmueble hipotecado, pero también puede darse el caso en que el acreedor pida que se le adjudique el bien, lo cual puede hacerse.

Mediante esta figura se ejecuta al deudor hipotecario mediante el título hipotecario, acción que permite al juez ordenar el remate del bien hipotecado, y con el valor obtenido del remate se paga al acreedor hipotecario.

También es posible que el acreedor hipotecario se adjudique el inmueble hipotecado, como regularmente hacen los bancos.

En el caso de que el acreedor hipotecario se adjudique el bien, se pueden presentar dos situaciones:

1. Que el precio del bien sea inferior al valor del crédito y de las costas; en este caso, se adjudicará el bien por dicha suma.
2. Que el valor del bien sea superior al crédito y a las costas; aquí también se adjudicará el bien al acreedor, pero este debe consignar la diferencia a orden del juzgado, para lo cual se le da un término de tres (3) días; si la consignación se realiza en el término, se le adjudicará el bien, según lo preceptuado en el artículo 468, numeral 5, del Código General del Proceso.

En el primer caso, no quiere decir que la obligación se extinga cuando el valor del bien es inferior a lo adeudado.

Proceso ejecutivo hipotecario en el Código General del Proceso.

El proceso ejecutivo hipotecario o acción hipotecaria es un proceso ejecutivo especial regulado por el CGP, específicamente en el artículo 468, que trata sobre las disposiciones especiales sobre la efectividad de la garantía real.

El numeral primero del artículo 468 del CGP contiene los requisitos de la demanda, que son:

«La demanda, además de cumplir los requisitos de toda demanda ejecutiva, deberá indicar los bienes objeto de gravamen.

A la demanda se acompañará título que preste mérito ejecutivo, así como el de la hipoteca o prenda, y si se trata de aquella un certificado del registrador respecto de la propiedad del demandado sobre el bien inmueble perseguido y los gravámenes que lo afecten, en un período de diez (10) años si fuere posible. Cuando se trate de prenda sin tenencia, el certificado deberá versar sobre la vigencia del gravamen. El certificado que debe anexarse a la demanda debe haber sido expedido con una antelación no superior a un (1) mes.

La demanda deberá dirigirse contra el actual propietario del inmueble, la nave o la aeronave materia de la hipoteca o de la prenda.

Si el pago de la obligación a cargo del deudor se hubiere pactado en diversos instalamentos, en la demanda podrá pedirse el valor de todos ellos, en cuyo caso se harán exigibles los no vencidos.

Si del certificado del registrador aparece que sobre los bienes gravados con prenda o hipoteca existe algún embargo ordenado en proceso ejecutivo, en la demanda deberá informarse, bajo juramento, si en aquel ha sido citado el acreedor, y de haberlo sido, la fecha de la notificación.»

Resalta que la demanda o proceso ejecutivo hipotecario se presenta contra el dueño actual del inmueble hipotecado, que puede o no ser el deudor, ya que se trata de un derecho o garantía real que recae sobre el inmueble, y no sobre la persona que funge como deudora.

Embargo y secuestro en la ejecución hipotecaria.

En los procesos hipotecarios, el juez ordenará el embargo y secuestro del bien hipotecado, en los términos del numeral 2 del artículo 468 del CGP:

«Simultáneamente con el mandamiento ejecutivo y sin necesidad de caución, el juez decretará el embargo y secuestro del bien hipotecado o dado en prenda, que se persiga en la demanda. El registrador deberá inscribir el embargo, aunque el demandado haya dejado de ser propietario del bien. Acreditado el embargo, si el bien ya no pertenece al demandado, el juez de oficio tendrá como sustituto al actual propietario a quien se le notificará el mandamiento de pago. En este proceso no habrá lugar a reducción de embargos ni al beneficio de competencia.»

Como se puede observar, el embargo y secuestro recaerá contra el bien incluso si el deudor o demandado lo ha vendido, pues al tratarse la hipoteca de una garantía real, el inmueble siempre estará afecto a ella, no importa quién sea el dueño.

¿Qué pasa si el bien embargado y rematado no es suficiente para pagar la deuda reclamada?

Es probable que con el producto del remate del bien embargado solo se alcance a cubrir una parte de la deuda, de manera que el deudor quede debiendo un excedente, crédito que el acreedor no necesariamente pierde.

En tal caso, el último inciso del numeral 5 del artículo 468 del CGP señala:

«Cuando a pesar del remate o de la adjudicación del bien la obligación no se extinga, el acreedor podrá perseguir otros bienes del ejecutado, sin necesidad de prestar caución, siempre y cuando este sea el deudor de la obligación.»

Esto es posible siempre que el ejecutado sea el mismo deudor; es decir, no procede cuando el bien ejecutado está en manos de un tercero.

Recordemos que el hecho de que se remate un bien hipotecado no significa que muera la deuda, pues esta solo se extinguirá si es pagada en su totalidad con el bien hipotecado, y si ese no es el caso, se sigue debiendo el excedente.

Es por ello que cuando un banco embarga una casa hipotecada, muchas veces el deudor pierde la casa y aún queda debiendo al banco, que buscará cobrar mediante otro mecanismo, como el embargo de salarios, cuentas de ahorros y otros bienes que tenga el deudor.

Prescripción de la acción hipotecaria.

La acción hipotecaria prescribe junto con la acción principal a la que accede, según señala expresamente el artículo 2537 del Código Civil:

«La acción hipotecaria y las demás que proceden de una obligación accesoria, prescriben junto con la obligación a que acceden.»

Esto es así porque la hipoteca es accesoria a la obligación a la que respalda, así que al prescribir la obligación que garantiza la hipoteca, prescribe la acción hipotecaria.

Hay obligaciones que prescriben en 3 años y otras que prescriben en 5 años, así que todo depende de la obligación principal.

Por lo anterior, no se puede ejecutar una hipoteca cuando la deuda o la obligación principal ya ha prescrito.

Por ejemplo, si el banco tiene 3 años para cobrar el pagaré firmado por el cliente, una vez ha transcurrido ese término, el banco ya no puede ejecutar la hipoteca, y si lo intentara, el ejecutado sin duda podrá alegar la prescripción.