Deslinde y amojonamiento

El proceso o demanda civil de deslinde o amojonamiento consiste en la separación que se hace fijando los límites de un predio respecto a los vecinos.

Qué es deslinde y el amojonamiento.

El deslinde es el proceso mediante el cual se distinguen y establecen los límites de una propiedad en relación con otras parcelas de bienes raíces. Su objetivo principal es garantizar la certeza acerca de cuáles son los límites precisos de un inmueble.

Por otro lado, el amojonamiento se basa en la premisa de que los límites ya han sido definidos previamente y se refiere a la colocación de mojones para marcar de manera física esos límites (SC267-2023, sala civil CSJ).

La fijación de los linderos implica la marcación de estos para identificarlos física o materialmente, lo que se conoce como amojonamiento, que es colocar o determinar las señales que marcan los linderos, y para ello pueden servir rocas, vías, edificios, cerros, corrientes de agua, árboles, etc.

Proceso de deslinde y amojonamiento.

Es una demanda o proceso civil con el cual se busca que, mediante sentencia, el juez defina los linderos de los predios involucrados y la imposición de los mojones respectivos.

Partes legitimadas para demandar el deslinde y amojonamiento.

Cuando exista discusión respecto a los linderos de un terreno o propiedad, los afectados o interesados pueden recurrir a un juez para que, mediante sentencia, fije los linderos que correspondan, y las partes legitimadas las encontramos en el artículo 400 del código general del proceso:

1. El propietario pleno.
2. El nudo propietario.
3. El usufructuario.
4. El comunero.
5. El poseedor material, siempre que tenga más de 1 año de posesión.

Como se observa, no solo el poseedor del dominio puede demandar el deslinde de una propiedad.

A quién se debe demandar cuando se pretende el deslinde.

Naturalmente, se debe demandar a los dueños de los predios colindantes con quienes se discuten los linderos, como lo señala el inciso segundo del artículo 400 del código general del proceso:

«La demanda deberá dirigirse contra todos los titulares de derechos reales principales sobre los inmuebles objeto del deslinde que aparezcan inscritos en los respectivos certificados del registrador de instrumentos públicos.»

Si el vecino de enfrente corrió la cerca o la tapia unos metros, es a él a quien hay que demandar.

Requisitos de la demanda de deslindamiento.

El artículo 401 del código general del proceso señala que el demandante debe expresar en la demanda los linderos que reclama con los predios circundantes, que habrán de ser objeto de demarcación, y la demanda debe ser acompañada de lo siguiente:

1. El título del derecho invocado y sendos certificados del registrador de instrumentos públicos sobre la situación jurídica de todos los inmuebles entre los cuales deba hacerse el deslinde, que se extenderá a un período de diez (10) años si fuere posible.
2. Cuando fuere el caso, la prueba siquiera sumaria sobre la posesión material que ejerza el demandante. En este caso, podrá solicitar que el deslinde se practique con base en los títulos del colindante.
3. Un dictamen pericial en el que se determine la línea divisoria, el cual se someterá a contradicción en la forma establecida en el artículo 228.

Sin el cumplimiento de esos requisitos, la demanda será inadmitida.

Traslado de la demanda y excepciones previas.

Se le debe dar traslado de la demanda a los demandados para que estos puedan presentar las excepciones pertinentes, conforme al artículo 403 del código general del proceso:

«De la demanda se correrá traslado al demandado por tres (3) días.

Los hechos que constituyen excepciones previas, la cosa juzgada y la transacción, solo podrán alegarse como fundamento de recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda.»

Como se puede observar, este es un proceso con características propias.

Diligencia de deslinde.

La diligencia del deslinde se debe hacer conforme a lo que señala el artículo 403 del código general del proceso, que contempla el siguiente procedimiento:

1. Trasladado el personal al lugar en que deba efectuarse, el juez recibirá las declaraciones de los testigos que las partes presenten o que de oficio decrete, examinará los títulos para verificar los linderos que en ellos aparezcan y oirá al perito o a los peritos para señalar la línea divisoria.
2. Practicadas las pruebas, si el juez encuentra que los terrenos no son colindantes, declarará, por medio de auto, improcedente el deslinde; en caso contrario, señalará los linderos y hará colocar mojones en los sitios en que fuere necesario para demarcar ostensiblemente la línea divisoria.
3. El juez pondrá o dejará a las partes en posesión de los respectivos terrenos con arreglo a la línea fijada. Pronunciará allí mismo sentencia declarando en firme el deslinde y ordenando cancelar la inscripción de la demanda y protocolizar el expediente en una notaría del lugar. Hecha la protocolización, el notario expedirá a las partes copia del acta de la diligencia para su inscripción en el competente registro.
4. Las oposiciones a la entrega formuladas por terceros se tramitarán en la forma dispuesta en el artículo 309.

Las partes involucradas en el proceso deberán presentarse en el lugar en la fecha y hora señalada y tendrán que allegar los títulos respectivos para efecto de constatar los linderos reclamados.

Oposición al deslinde y amojonamiento.

Debido a que la finalidad del proceso de deslinde y amojonamiento es fijar o trazar los límites de propiedades contiguas que pertenecen a distintos propietarios, y quien demanda señala los linderos y las zonas limítrofes de los inmuebles por donde se supone que deben ser demarcados, los propietarios colindantes pueden oponerse a dichos linderos por ir en contra de los que ellos tienen respecto a sus inmuebles.

Quien pretenda oponerse al deslinde solicitado debe hacerlo en la misma diligencia de deslindamiento, conforme lo señala el artículo 404 del código general del proceso, que contempla lo siguiente:

1. Dentro de los diez (10) días siguientes, el opositor deberá formalizar la oposición, mediante demanda en la cual podrá alegar los derechos que considere tener en la zona discutida y solicitar el reconocimiento y pago de mejoras puestas en ella.
2. Vencido el término señalado sin que se hubiere presentado la demanda, el juez declarará desierta la oposición y ordenará las medidas indicadas en el número 3 del precedente artículo; y, ejecutoriado el auto que así lo ordene, pondrá a los colindantes en posesión del sector que les corresponda según el deslinde, cuando no lo tuvieran, sin que en esta diligencia pueda admitirse nueva oposición, salvo la de terceros, contemplada en el numeral 4 del artículo precedente.
3. Presentada en tiempo la demanda, de ella se correrá traslado al demandado por diez (10) días, con notificación por estado, y en adelante se seguirá el trámite del proceso verbal.

Si como consecuencia del deslinde el colindante pierde mejoras realizadas en ciertos lugares del inmueble porque deben pasar a otro, este se encontrará en todo su derecho de oponerse a la entrega, y dicha oposición puede realizarse hasta que le pague el valor de las mejoras, conforme al artículo 405 del código general del proceso.

Prescripción de la acción de deslinde.

La acción de deslinde no prescribe; es imprescriptible, como lo deja claro la sala civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia CSJ SC, junio 01 de 2005, radicación 7802.

«Las características principales de la acción de deslinde son las de ser real, inmueble, imprescriptible, facultativa para los dueños de predios colindantes y obligatoria para el propietario a quien se demanda…»

En consecuencia, en cualquier momento se puede presentar la demanda para el deslinde de un predio.

La ley tampoco contempla un término de caducidad como tal para la acción de deslinde, y lo único que encontramos relativo al tiempo es lo que señala el numeral primero del artículo 401 del código general del proceso sobre los requisitos de la demanda de deslinde:

«El título del derecho invocado y sendos certificados del registrador de instrumentos públicos sobre la situación jurídica de todos los inmuebles entre los cuales deba hacerse el deslinde, que se extenderá a un período de diez (10) años si fuere posible.»

Los 10 años son un plazo máximo para la información contenida en los certificados del registrador. En este caso, la información proporcionada en los certificados debe cubrir un período de al menos diez años, siempre que sea posible. Esto significa que se espera que la información sobre la situación legal de las propiedades involucradas en el deslinde se remonte a un mínimo de diez años, a menos que no exista información disponible para ese período.