En el contrato de arrendamiento, tanto en el Código Civil como en el Código de Comercio, se hace referencia a la figura del desahucio. ¿En qué consiste?
Desahucio.
El concepto de desahucio, según la Real Academia Española, es el acto de desalojar a un inquilino o arrendatario de la casa que ocupa.
En Colombia, el término desahucio debe interpretarse como la notificación o necesidad de notificar el desalojo o la terminación del contrato de arrendamiento.
Es la notificación de la terminación del contrato de arrendamiento en los casos en que la ley lo exige, lo que, por supuesto, implica que el inquilino o arrendatario deba restituir o desocupar el inmueble.
Desahucio en la terminación del contrato de arrendamiento.
Para la terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, en algunos casos es necesaria la previa notificación, según lo señala el artículo 2009 del Código Civil colombiano, que en su primer inciso señala:
«Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente.»
La norma aclara que el desahucio debe entenderse como notificación necesaria para hacer cesar el contrato de arrendamiento.
Pero esa notificación o desahucio aplica cuando no se ha fijado una duración al contrato de arrendamiento, de manera que si se ha fijado un plazo, no es necesario el desahucio, toda vez que el arrendatario conoce de antemano la fecha en que finaliza el contrato de arrendamiento.
Desahucio de local comercial.
Por su parte, el Código de Comercio, en el artículo 520, respecto al arrendamiento de locales comerciales, señala:
«En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.»
Los casos en que se requiere el desahucio, según el artículo 518 referido, son los siguientes:
- Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y
- Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
En todos los casos, el desahucio implica la notificación del arrendador al arrendatario de la terminación del contrato de arrendamiento.
El término de notificación dependerá de cada caso, de lo que disponga la ley o el contrato de arrendamiento.
Desahucio arrendamiento vivienda urbana Colombia
En el arrendamiento de vivienda urbana, el desahucio es necesario para que el arrendador pueda terminar el contrato de arrendamiento, en términos de los artículos 22 y 23 de la Ley 820 de 2003. Por parte del arrendatario es necesario en los términos del artículo 24 de la misma ley.
Consecuencia de incumplir con el desahucio.
Cuando el desahucio es requisito para la terminación del contrato, si no se cumple con él, no se puede terminar el contrato, y este se renovará automáticamente por el mismo término o duración del contrato que termina.
El desahucio debe hacerse dentro del término legal o contractual. Si la ley dice que la notificación se debe hacer con 30 días de anticipación, no vale si se hace con una anticipación de 20 días, pero sí vale cuando se hace la notificación con una anticipación de 40 días, por ejemplo.
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