El derecho real de usufructo

El usufructo es un derecho real que permite gozar de un bien o cosa ajena a cargo de restituirla luego, y en Colombia está regulado por el Código Civil a partir del artículo 823.

Usufructo.

La Real Academia de la Lengua Española define el usufruto como el derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservarlos.

En el usufructo, la persona que goza de ese derecho puede usar, gozar o disfrutar de un bien que no le pertenece, con el compromiso de conservarlo y restituirlo a su dueño cuando se extinga el derecho de usufructo.

Por consiguiente, el usufructuario, persona titular del derecho de usufructo, es apenas el tenedor de la cosa, bien o propiedad, lo que impide que pueda tenerla en calidad de posesión, siendo un mero tenedor.

Usufructo en el Código Civil colombiano.

El artículo 823 del Código Civil lo define de la siguiente forma:

«El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituir a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor si la cosa es fungible.»

El usufructo no se tiene el dominio o la propiedad del bien, pero se puede gozar plenamente de él, de manera que el usufructuario es apenas el tenedor del bien que pertenece a otra persona.

Contrato de usufructo.

El derecho real del usufructo se adquiere mediante un contrato de usufructo, en el cual expresamente se le concede el derecho de uso y goce al usufructuario.

Partes o elementos del usufructo.

En el usufructo se presentan tres partes o elementos, a saber:

1. Nudo propietario.
2. Nuda propiedad.
3. Usufructuario.

El nudo propietario es el dueño jurídico del bien, el que ostenta la propiedad.

La nuda propiedad es la cosa o bien, despojado del derecho de goce.

El usufructuario es quien tiene el derecho de usufructuar o gozar la cosa.

Características del usufructo.

Este derecho real del usufructo reviste las siguientes características:

1. Es de carácter unilateral, pues las obligaciones solo le asisten al usufructuario, las cuales son devolver la cosa y conservarla cuando esta no es fungible.
2. El usufructuario no tiene la propiedad de la cosa dada en usufructo, pues esta le pertenece al nudo propietario.
3. Por ser un derecho real, el usufructo se tiene respecto a la cosa.
4. El usufructuario tiene, además de la obligación de conservar la cosa, la de constituir caución para la conservación y restitución de la cosa; si no cumple con esta obligación, la administración se adjudicará al dueño de la cosa.
5. El usufructo puede ser constituido sobre bienes muebles o inmuebles.
6. Cuando el usufructo recae sobre bienes inmuebles, el usufructuario tiene derecho a percibir los frutos que la cosa produzca.
7. Cuando se trata de bienes muebles, el usufructuario deberá devolverlos en el estado en que se hallen; solo responderá de los deterioros que procedan de su dolo o culpa.
8. Por último, aunque las obligaciones solo le asisten al usufructuario, le está prohibido al propietario ejecutar actos que perjudiquen al usufructuario en su derecho.
9. El usufructo es gratuito, pues el usufructuario no debe pagar ningún canon.

Recordemos que el usufructo, al ser un derecho real, permite al usufructuario hacer valer el derecho ante terceros.

Constitución del usufructo.

El artículo 825 del Código Civil establece que el usufructo se puede constituir por los siguientes modos:

• Por la ley.
• Por testamento.
• Por prescripción.
• Por donación.
• Por venta.

Por ejemplo, se puede entregar una casa en usufructo a un familiar, para lo cual hay que hacer la respectiva escritura pública que debe inscribirse en la oficina de registro.

En tal caso se trata de una donación, donde no se cobra nada por la cesión del derecho de usufructo, aunque también se puede vender.

Duración del usufructo.

El artículo 829 del Código Civil señala que el usufructo se puede constituir por un determinado tiempo, o por toda la vida del usufructuario, es decir, de forma vitalicia, mientras viva el usufructuario.

Extinción del usufructo.

El usufructo se extingue cuando expira el plazo pactado, como en el caso del usufructo temporal, y además del tiempo estipulado para que se termine el usufructo, pero existen otras causales para la extinción de este derecho real según el artículo 865 del Código Civil, las cuales son:

1. Cuando muere el usufructuario; dicha extinción se da, aunque el término estipulado para la terminación de este no haya llegado.
2. Por la resolución del derecho del constituyente; por ejemplo, en la propiedad fiduciaria, cuando el constituyente del usufructo es la persona que tiene la propiedad fiduciaria, cuando se cumple la condición por el fideicomisario y toca hacer la restitución.
3. Cuando el usufructuario adquiere de cualquier forma la propiedad de la cosa dada en usufructo; por ejemplo, el propietario vende la cosa al usufructuario.
4. Por prescripción.
5. Por renuncia del usufructuario de su derecho.
6. También puede terminar el usufructo por la destrucción de la cosa, pero solo cuando esta destrucción es total.
7. Por otro lado, también puede terminar el usufructo por declaración judicial, lo cual se puede dar por haber incumplido el usufructuario con sus obligaciones.

Extinguido el usufructo, el derecho de goce vuelve al nudo propietario, consolidando su derecho pleno, desagregado o desmembrado al constituir el usufructo.

Propiedad entregada en usufructo puede ser enajenada.

La propiedad sobre la que se ha constituido el usufructo, técnicamente conocida como nuda propiedad, puede ser enajenada por el nudo propietario o dueño jurídico del bien, como lo señala el artículo 832 del Código Civil.

Por tanto, se puede vender la propiedad, pero el usufructo se debe respetar hasta tanto se extinga por cualquiera de las causales que contempla la ley.

Cesión del derecho al usufructo.

Quien posee un derecho de usufructo puede cederlo a un tercero siempre que al constituirse el usufructo no se haya prohibido la cesión a cualquier título.

Al respecto, señala el artículo 852 del Código Civil colombiano:

«El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo y cederlo a quien quiera, a título oneroso o gratuito.

Cedido el usufructo a un tercero, el cedente permanece siempre directamente responsable al propietario.

Pero no podrá el usufructuario arrendar ni ceder su usufructo, si se lo hubiere prohibido el constituyente; a menos que el propietario le releve de la prohibición.

El usufructuario que contraviniere a esta disposición, perderá el derecho de usufructo.»

Por lo general, el usufructo se constituye en favor de una persona a la que se le tiene estima y confianza; por lo tanto, la regla general es que en el contrato siempre se prohíba la cesión del mismo para evitar que la propiedad termine en manos no deseadas por el nudo propietario.

De otra parte, por expresa disposición del artículo 832 del Código Civil, el usufructo no se puede transferir mediante estamento, y, además, una de las causales para que se extinga el usufructo es la muerte del usufructuario; por lo tanto, no es posible que pueda ser heredado.

Reparaciones y mantenimiento de la propiedad en usufructo.

De acuerdo al artículo 854 del Código Civil, las expensas ordinarias necesarias para la conservación del usufructo corresponden al usufructuario.

Y las obras mayores le corresponden al propietario, pero en tal caso el usufructuario debe reconocer un interés legal por el dinero invertido en esas obras, y el artículo 857 del Código Civil define las obras mayores así:

«Se entiende por obras o refacciones mayores las que ocurren por una vez a largos intervalos de tiempo y que conciernen a la conservación y permanente utilidad de la cosa fructuaria.»

A manera de ejemplo, al usufructuario le corresponde cambiar una teja del techo que se haya roto, pero si todo el techo se ha dañado y requiere ser reemplazado en su totalidad, es una obra que le corresponde al nudo propietario.

Los frutos en el usufructo.

Cuando la propiedad que se entrega en usufructo da frutos, como puede ser una finca, estos pertenecen al usufructuario, pues el nudo propietario se ha despojado de todo derecho que le permite aprovechar la propiedad.

El artículo 840 del Código Civil regula este tema:

«El usufructuario de una cosa inmueble tiene el derecho de percibir todos los frutos naturales, inclusos los pendientes al tiempo de deferirse el usufructo.

Recíprocamente, los frutos que aún estén pendientes a la terminación del usufructo pertenecerán al propietario.»

Lo que esté por cosechar al iniciar el usufructo pertenece al usufructuario, y lo que falte por cosechar al finalizar el usufructo, pertenece al propietario.

Derecho de usufructo y derecho de uso no son lo mismo.

Aunque tanto el derecho de uso como el de usufructo son derechos reales, cada uno tiene una finalidad distinta; en el usufructo, la persona que goza de este derecho se denomina, por el derecho civil, usufructuario, y en el derecho de uso quien lo disfruta se llama usuario.

El derecho de uso consiste en el derecho de disfrutar de una parte de las ganancias y frutos de una cosa, pero en una medida limitada.

Por otro lado, en el usufructo, el usufructuario tiene la facultad de disfrutar de una cosa con obligación de conservarla y restituirla, a diferencia del derecho de uso; el usufructo no es tan limitado, pues en este último el usufructuario puede disfrutar de manera amplia de todo el bien, es decir, puede tener el goce pleno de la cosa y no de una parte limitada como en el derecho de uso.

El bien dado en usufructo es susceptible de ser dado en arriendo por el usufructuario, quien también puede cederlo ya sea de manera gratuita u onerosa, pero en caso de cesión, el usufructuario cedente sigue siendo responsable ante el propietario de la cosa, según lo establecido en el artículo 852 del Código Civil.

Mientras que el derecho de uso no es susceptible de ser cedido ni arrendado, debido a que este se constituye en razón de la necesidad personal del usuario, de ahí que es lógico que este derecho sea de carácter limitado; por lo tanto, tampoco puede transmitirse a los herederos.

La característica de intransmisible la comparten ambos derechos reales, es decir, que no se puede heredar por testamento ni por sucesión intestada, a diferencia de la nuda propiedad, la cual ostenta el dueño de la cosa, la cual puede transmitirse tanto por acto entre vivos como por causa de muerte.

Derecho real de habitación y derecho real de usufructo - Distinción.

Tanto el usufructo como el derecho de habitación son derechos reales, es decir, que son derechos que tenemos sobre la cosa, sin respecto a determinada persona, como lo establece el Código Civil en su artículo 665.

Podemos diferenciar estas dos figuras jurídicas de derecho civil de la siguiente manera:

• En el usufructo, el usufructuario tiene la facultad de gozar de una cosa con la obligación de conservarla y restituirla si la cosa no es fungible, o devolver igual cantidad y calidad del mismo género si, por el contrario, la cosa es fungible; mientras que el derecho de habitación se define como la facultad que tiene una persona para habitar en ella.
• El derecho de habitación se limita a la necesidad del habitador de vivir en el bien, es decir, se trata de un derecho constituido en un bien inmueble; mientras que el usufructo puede ser tanto de cosas muebles como inmuebles.
• Es necesario o indispensable que en el derecho de habitación el habitador viva en el bien; mientras que en el usufructo constituido en un bien inmueble, el usufructuario puede arrendar y ceder su derecho de usufructo.

De igual forma, el usufructo y el derecho de habitación tienen las siguientes semejanzas:

Ambas figuras se constituyen de la misma forma; de conformidad con lo establecido en el artículo 871, el cual dice que el derecho de habitación se constituye y se pierde de la misma manera que el usufructo.

Respecto a las obligaciones de conservación de la cosa, corresponden tanto al habitador como al usufructuario las expensas ordinarias de conservación de la cosa.

Venta del usufructo.

El usufructo se puede vender en Colombia, pues así lo contempla el artículo 825 del Código Civil.

De otra parte, el artículo 852 del Código Civil señala que el usufructuario puede vender o arrendar el usufructo; sin embargo, si el constituyente del usufructo se lo ha prohibido, no podrá ni arrendar ni vender, a no ser que el constituyente lo autorice.

Por lo general, en un contrato de usufructo se incluye una cláusula que prohíbe su cesión a cualquier título y su arrendamiento.

Por su parte, el artículo 832, que trata sobre la transferencia de derechos, señala:

1. La nuda propiedad puede transferirse por acto entre vivos y transmitirse por causa de muerte.
2. El usufructo es intransmisible por testamento o abintestato.

La nuda propiedad se puede vender y heredar, y el usufructo se puede vender, pero no se hereda, ni siquiera mediante testamento.

El usufructo se puede constituir por medio de testamento, pero una vez constituido, el usufructuario no lo puede transmitir a sus herederos.

A continuación, respondemos las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.