Por distintas causas o razones, el arrendador no recibe el pago del arriendo al arrendatario o inquilino. ¿Qué se puede hacer ante esta situación?
Importancia de que el arrendador reciba el pago del arriendo.
Que el arrendador reciba el pago del arriendo es necesario porque, si no lo recibe, se puede configurar el incumplimiento del arrendatario por mora en el pago o falta de pago.
Y, precisamente, esta es una de las razones por las que el arrendador se niega a recibir el arriendo, pues busca con ello configurar la mora o falta de pago para proceder a la terminación del contrato de arrendamiento.
Ante tal situación, resulta difícil para el arrendatario demostrar que la mora en el pago no ha sido culpa suya, sino del arrendador que se ha negado a recibir el pago.
Qué hacer en el arrendamiento de vivienda urbana.
Ante la negativa del arrendador de recibir el canon de arrendamiento, y tratándose del arrendamiento de vivienda urbana, el pago se debe hacer mediante consignación en el Banco Agrario de acuerdo a lo señalado por el artículo 10 de la Ley 820 de 2003.
Allí se señala el siguiente procedimiento a seguir:
- El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicación del inmueble, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento.
- Cuando en el lugar de ubicación del inmueble no exista entidad autorizada por el Gobierno Nacional, el pago se efectuará en el lugar más cercano en donde exista dicha entidad, conservando la prelación prevista por el Gobierno.
- La consignación se realizará a favor del arrendador o de la persona que legalmente lo represente, y la entidad que reciba el pago conservará el original del título, cuyo valor quedará a disposición del arrendador.
- La entidad que reciba la consignación deberá expedir y entregar a quien la realice dos (2) duplicados del título: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo cual deberá estar indicado en cada duplicado. Al momento de efectuar la consignación, dejará constancia en el título que se elabore de la causa de la misma, así como también del nombre del arrendatario, la dirección precisa del inmueble que se ocupa y el nombre y dirección del arrendador o su representante, según el caso.
- El arrendatario deberá dar aviso de la consignación efectuada al arrendador o a su representante, según el caso, mediante comunicación remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones, junto con el duplicado del título correspondiente, dentro de los cinco (5) días siguientes a la consignación.
- Una copia simple de la comunicación y del duplicado del título deberá ser cotejada y sellada por la empresa de servicio postal. El incumplimiento de esta obligación por parte de la empresa de servicio postal dará lugar a las sanciones a que ellas se encuentren sometidas.
- El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento.
- La entidad autorizada que haya recibido el pago entregará al arrendador o a quien lo represente, el valor consignado previa presentación del título y de la respectiva identificación.
- Las consignaciones subsiguientes deberán ser efectuadas dentro del plazo estipulado, mediante la consignación de que trata este artículo o directamente al arrendador, a elección del arrendatario.
El plazo para consignar es de 5 días hábiles contados desde el vencimiento del plazo de pago acordado en el contrato de arrendamiento, de modo que, si el plazo contractual es hasta el 5º día del mes siguiente, el plazo de 5 días para consignar se cuenta desde el día 6º.
No obstante, la recomendación es que la consignación se realice dentro del plazo fijado en el contrato, pues, luego de ese plazo, empieza el incumplimiento por mora, situación que puede aprovechar el arrendador a su favor, si esa ha sido su intención al negarse a recibir el pago.
Qué hacer en el arrendamiento de locales comerciales.
En cuanto al arrendamiento de locales comerciales y otros inmuebles distintos a la vivienda urbana, no existe una norma que de forma específica aborde este tema.
Sin embargo, se puede utilizar el mismo procedimiento que el de la vivienda urbana, o incluso el pago por consignación directa a la cuenta bancaria del arrendador, pues con el comprobante de consignación se puede probar el pago y acreditar la fecha en que se hizo, y de lo que se trata es precisamente de probar que se ha cumplido con el pago del arriendo dentro del plazo acordado.
Recomendaciones al realizar el pago del arrendamiento.
Se puede afirmar sin lugar a dudas que la principal obligación del arrendatario es pagar el arriendo, y, por tanto, el arrendatario o inquilino debe cumplir estrictamente con el pago, haciéndolo en el lugar acordado y en la fecha acordada.
Con un día de retraso en el pago del arriendo se incurre en incumplimiento, y como la ley no diferencia entre incumplimientos leves o graves, lo mejor es el cumplimiento absoluto, pues el arrendador puede aprovechar la más mínima situación para intentar terminar el contrato de arrendamiento.
Otro aspecto de gran importancia es la prueba del pago. El arrendatario debe pagar y debe poder probar que pagó, pues, si no puede probarlo, es como si no hubiera pagado.
El arrendador perfectamente puede desconocer un pago, alegar que nunca lo recibió, y su simple alegación será suficiente para iniciar un proceso de restitución de inmueble. El arrendatario no será escuchado por el juez hasta tanto pague lo que dice el arrendador que debe, así que probablemente pueda verse obligado a pagar dos veces.
Para evitar esas situaciones que suceden regularmente, el arrendatario debe conservar la prueba del pago, y se hace de dos formas:
- Si paga en efectivo, haga que le firmen un recibo de pago.
- Si hace el pago por consignación o transferencia bancaria, conserve el comprobante.
En los negocios, lo ideal es que todo quede registrado por escrito, ya que así se evita que cualquiera de las partes tenga la tentación de desconocer lo que no es fácil para la contraparte probar.
Plazo para pagar el canon de arrendamiento.
El plazo para pagar el canon de arrendamiento es el fijado en el respectivo contrato, y un solo día de retardo es suficiente para que se produzca el incumplimiento del contrato.
Si el plazo para pagar el arrendamiento vence el 5 de cada mes, al pagar el día 6, el contrato se ha incumplido.
El plazo de 5 días hábiles luego del vencimiento es para el pago por consignación ante la negativa del arrendador a recibir el arriendo, lo que aplica exclusivamente para el arrendamiento de vivienda urbana, y en todo caso el arrendatario debe acreditar que el arrendador no quiso recibir el arriendo, por lo tanto, la recomendación es que la consignación se realice inmediatamente que el arrendador se niegue a recibir el pago para evitar cualquier incumplimiento.
Si el plazo para pagar es el 5 de cada mes, y el arrendatario hace el pago el día 5 pero el arrendador se niega a recibirlo, el mismo día 5 debería hacerse la consignación para no dar ninguna oportunidad al arrendador de alegar incumplimiento; y si se anticipan problemas con el arrendador, lo mejor es pagar antes del vencimiento.
Aunque existe el plazo adicional de 5 días hábiles para pagar por consignación, lo recomendable es hacerlo antes.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
Después de que vence la fecha para pagar el arriendo, no tiene ningún día de plazo, pues, vencido el plazo, empieza la mora.
Como ya señalamos, la razón más preocupante por la que el arrendador se puede negar a recibir el arriendo es provocar la mora del arrendatario, y por ello se debe tener claro el plazo máximo que este tiene para pagar el canon de arrendamiento.
Si la inmobiliaria no le paga el alquiler, está incumpliendo el contrato, de modo que lo único que puede hacer es tratar de llegar a un acuerdo para que le pague, o demandarla con base en el contrato firmado.
Los recibos de pago los venden en cualquier tienda o papelería de barrio, y no es más que un formato donde solo se debe diligenciar la fecha del pago, el monto del pago realizado, el nombre de quien recibe el pago y su firma.
Si no tiene a la mano un formato de recibo de pago, puede utilizar cualquier hoja de papel en blanco con la siguiente información:
Yo, [Nombre del receptor del pago], identificado con [Documento de identificación del receptor] y domiciliado en [Dirección del receptor], he recibido la cantidad de [Monto del pago en números y letras] ($ [Monto en números]) como pago por [Descripción detallada del motivo del pago, por ejemplo: "arrendamiento del mes de agosto de 2023"].
La forma de pago fue la siguiente: [Especificar si fue en efectivo, cheque, transferencia bancaria u otro método].
Este pago se realizó el día [Fecha de pago] en [Lugar donde se realizó el pago, si aplica, por ejemplo: "en la oficina de la empresa"].
Firma del receptor: _____________________ Fecha: _______________
Para que el recibo de pago tenga valor probatorio, no hace falta que sea un formato especial. Cualquier documento que contenga esta información firmada por el beneficiario del pago es prueba suficiente.
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