Efectos tributarios en la venta de inmuebles con pacto de retroventa

Cuando se vende un inmueble con pacto de retroventa, el cual permite al vendedor recuperar la propiedad del dominio al hacer efectiva la cláusula resolutoria del contrato que conlleva el pacto de retroventa, genera efectos tributarios en el impuesto de renta, en la ganancia ocasional y en la retención en la fuente que se deben considerar al momento de optar por esa opción y no otra como un contrato de mutuo con garantía hipotecaria.

Para una mejor comprensión de lo expuesto en este artículo, se sugiere consultar el artículo «Compraventa de bienes inmuebles con pacto de retroventa».

La venta con pacto de retroventa.

La venta con pacto de retroventa se hace con la intención de recuperar el bien en un futuro, porque su propósito financiero no es vender el inmueble, sino obtener un dinero (préstamo o crédito), garantizado con el inmueble como sustituto del contrato hipotecario, que se recupera pagando el precio acordado, que en la práctica es la devolución del dinero prestado más los intereses o rendimiento esperado por el prestamista (comprador).

Pero lo anterior no implica que la venta no se materialice, porque al venderse el inmueble con pacto de retroventa hay una enajenación, hay una transferencia efectiva del dominio en favor del comprador, de modo que, para efectos tributarios, se trata de una venta en toda regla, lo que puede derivar en una utilidad o una ganancia ocasional según las reglas generales del estatuto tributario.

Esa realidad no cambia por el hecho de que se incluya en el contrato de compraventa una cláusula rescisoria como el pacto de retroventa, de modo que se debe realizar la determinación de la utilidad o ganancia ocasional correspondiente.

El precio en la venta con pacto de retroventa.

La utilidad, la pérdida o la ganancia ocasional en la venta de activos o bienes se determina con base en el precio de venta, y ese precio tiene un tratamiento diferencial en la venta con pacto de retroventa, porque, como ya se indicó, el objetivo principal de esta figura no es vender el inmueble, sino utilizarlo como garantía para obtener una financiación.

En ese contexto, el precio de venta es muy inferior al valor comercial del inmueble, porque al comprador, que en realidad es el prestamista o acreedor, no le interesa adquirir el inmueble; sólo le interesa que le paguen el dinero prestado utilizando como garantía el inmueble.

Así, por ejemplo, por una casa que vale $500.000.000, es probable que el comprador o prestamista no le preste más de $200.000.000, y eso supone un problema de entrada porque la norma tributaria limita el valor por el que se puede escriturar la venta de los bienes inmuebles.

Es así como el artículo 90 del estatuto tributario señala que, tratándose de bienes raíces, no se acepta un precio de venta inferior al avalúo catastral, así que ese será, como mínimo, el precio de venta en el pacto de retroventa, incluso si el crédito es por un valor inferior, y con base en ese precio se determina la utilidad o la ganancia ocasional.

Dependiendo de si el inmueble vendido se tuvo en el patrimonio por menos de 2 años o más, la utilidad que se obtenga constituye renta ordinaria o ganancia ocasional.

Retención en la fuente en la venta con pacto de retroventa.

Cuando se vende un inmueble con pacto de retroventa, se debe aplicar la retención en la fuente como en la venta de cualquier otro activo, tema que se desarrolla en el siguiente artículo.

Aquí no hay tratamiento especial por el hecho de que se trate de una venta con pacto de retroventa, y la retención se aplicará sobre el precio estipulado en la escritura pública que, como ya se indicó, está sujeto a las limitaciones del artículo 90 del estatuto tributario.

Efectos de hacer efectivo el pacto de retroventa.

Cuando se hace efectivo el pacto de retroventa, es decir, se ejecuta la cláusula rescisoria que dicho pacto contiene, el inmueble regresa al comprador, pero no en calidad de venta, puesto que no lo es, ya que simplemente el contrato de compraventa se resuelve (anula o extingue), de modo que allí en principio no hay efecto alguno, aunque sí se genera un ingreso para el comprador.

Es evidente que el comprador (recuérdese que en realidad es un prestamista) obtiene un beneficio toda vez que por la casa pagó un precio, pero el vendedor deberá pagar un precio superior para recuperarla.

Para ilustrar este efecto, supongamos el siguiente escenario:

• Valor comercial del inmueble: $450.000.000
• Valor de la compraventa: $200.000.000.
• Valor del pacto de retroventa: $300.000.000.

La utilidad o ganancia del comprador es el valor que recibe al resolverse el contrato menos el valor que pagó al comprar la casa:

$300.000.000 - $200.000.000 = $100.000.000.

El comprador obtuvo un ingreso gravado de $100.000.000 por esa operación.

Retención en la fuente para el comprador.

Sobre la ganancia o utilidad obtenida por el comprador al hacerse efectivo el pacto de retroventa, se debe efectuar la retención en la fuente.

Al resolverse el contrato de compraventa, el comprador sí obtiene una utilidad respecto a la cual se debe practicar retención en la fuente, como lo señala la Dian en el concepto 8657 del 8 de noviembre de 2024, que en uno de sus apartes señala:

«La retención en la fuente aplica para el impuesto sobre la renta si, al ejecutar el pacto de retroventa, el comprador original recibe más de lo que pagó en la venta inicial. La diferencia entre ambos valores constituye un ingreso gravable y determina la retención exigible, respecto de la que deberá darse aplicación al parágrafo del artículo 401 del Estatuto Tributario.»

La Dian dice que se aplica la retención en la fuente del artículo 401 del estatuto tributario, aunque técnicamente no se trata de una venta sino de una resolución del contrato de compraventa, lo que en todo caso implica una transferencia de dominio de regreso al vendedor inicial, por lo que se supone que se cumple el presupuesto de toda enajenación.

Ganancia ocasional para el comprador.

El ingreso obtenido por la operación de retroventa debe ser declarado por el comprador al que se le resolvió el contrato de compraventa, y ese ingreso se declara según las reglas generales, que bien puede ser una ganancia ocasional o una renta ordinaria, que en el ejemplo planteado corresponde a $100.000.000.

Será ganancia ocasional si el inmueble estuvo en su patrimonio por 2 o más años y renta ordinaria si fue por menos de 2 años.

¿Fiscalmente se justifica el pacto de retroventa?

Como se ha podido observar, la venta con pacto de retroventa implica una serie de obligaciones tributarias que no se presentarían si en su lugar se constituye una hipoteca. Además, con la hipoteca se causan unos intereses que podrían deducirse del impuesto a la renta, lo que no puede hacerse si se vende con pacto de retroventa.

Aunque en este tipo de venta hay implícitos unos intereses, ya que el vendedor vende por un precio x y luego de pagar 2x para recuperar lo vendido, ese exceso no se trata como un interés porque no se trata de un crédito, sino de una venta.

Para el comprador es igual porque, de cualquier modo, obtiene el mismo ingreso, la misma ganancia, excepto que desde el punto de vista civil con el pacto de retroventa puede cobrar intereses más elevados debido a que, al no tratarse de una operación de crédito, sino de compraventa, no está limitado por la tasa de usura, lo que le representa un potencial de ingresos superior.