Desarrollar la misma actividad comercial del arrendatario anterior

La imposibilidad de desarrollar la misma actividad comercial que desarrollaba el arrendatario anterior al que se le terminó el contrato de arrendamiento del local comercial. ¿En qué consiste?

De la imposibilidad de usar un local comercial para la misma actividad comercial anterior.

Un aspecto relevante en el contrato de arrendamiento de locales comerciales, una vez se termina el contrato de arrendamiento por parte del arrendador o dueño del local, tiene que ver con la imposibilidad de que en el local se desarrolle la misma actividad comercial desarrollada por el arrendatario anterior, a quien se le ha terminado el contrato de arrendamiento.

En realidad, la ley no prohíbe de forma expresa que se desarrolle la misma actividad; lo que contempla la ley es que, de suceder, se debe indemnizar al anterior arrendatario.

Lo anterior tiene que ver con la protección de los derechos del empresario y de la competencia desleal que le pueda ejercer el dueño del local.

Casos en que no se puede desarrollar la misma actividad comercial anterior.

El artículo 518 del Código de Comercio señala que el arrendatario, una vez haya ocupado un local comercial por un término igual o superior a 2 años, tendrá derecho a la renovación del contrato de arrendamiento, excepto si se dan las siguientes circunstancias:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviera el arrendatario.
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

El numeral 2 faculta al arrendador o dueño del local para negar la renovación del contrato de arrendamiento, para colocar en él una empresa distinta a la desarrollada por el arrendatario, por lo que se deduce que no puede terminar el contrato para luego montar el mismo negocio que tenía el arrendatario.

Y esa facultad devenida en prohibición se activa luego de 2 años, puesto que el artículo 518 del Código de Comercio señala expresamente que:

«El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:»

Interpretamos que el derecho de renovación, y de paso la prohibición de desarrollar la misma actividad comercial, solo se materializa transcurridos los 2 años que señala la norma.

¿La prohibición es para el arrendador o para cualquier tercero?

El artículo 518 del Código de Comercio, de forma expresa, se refiere a un establecimiento suyo, es decir, del arrendador, por lo que se entiende que puede arrendar el local a un tercero y este sí podría desarrollar la misma actividad comercial.

Sin embargo, la ley faculta al arrendador para que termine el contrato de arrendamiento solo para crear un establecimiento suyo con actividad comercial diferente, más no para arrendarlo a otra persona o empresa, y si se hace un uso distinto al que fue alegado para no renovar el contrato de arrendamiento, dará lugar a indemnizar al arrendatario en los términos que se explican más adelante.

En cualquier caso, sea que el arrendador coloque un negocio igual, o lo arriende a un tercero para que coloque un negocio igual o diferente, se debe indemnizar al arrendatario, pues el artículo 522 del Código de Comercio contempla la indemnización para cualquiera de los dos eventos que suceda.

¿Si el arrendatario termina voluntariamente el contrato de arrendamiento?

Cuando el arrendador no ha sido quien ha terminado el contrato de arrendamiento, sino que ha sido el arrendatario, que de forma unilateral y voluntaria decidió terminar el contrato o no renovarlo, ¿el arrendador queda impedido para desarrollar la misma actividad comercial o permitir que un tercero lo haga?

En nuestro criterio, no, porque la prohibición que contempla el artículo 518 del Código de Comercio es para los casos en que el arrendador no renueva el contrato de arrendamiento una vez el arrendatario tiene derecho a la renovación, derecho que solo se adquiere luego de 2 años de arrendamiento.

Si es el arrendatario el que ha renunciado al local comercial, se entiende que no necesita proteger sus intereses, pues él mismo decidió abandonarlos cuando puso fin al contrato de arrendamiento, habilitando al arrendador a que busque un nuevo arrendatario sin restricción alguna o para que haga uso del local comercial a su arbitrio.

¿Si el arrendatario ha incumplido con el contrato puedo montar un negocio igual al que él tenía?

Sí. La prohibición de colocar un negocio similar al que tenía el arrendatario aplica para los casos señalados en el artículo 518 del Código de Comercio, de modo que si la terminación de contrato no se enmarca en esos casos, y se debe a que el arrendatario incumplió con el contrato, la prohibición de colocar un negocio similar al que tenía el anterior arrendatario no aplica.

Indemnización por desarrollar la misma actividad comercial anterior.

Si el arrendador decide no renovar el contrato de arrendamiento para luego desarrollar la misma actividad comercial que tenía el arrendatario, entonces debe indemnizar al arrendatario en los términos del artículo 522 del Código de Comercio:

«Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.»

Aquí la redacción es más genérica, por lo que puede entenderse que aplica a terceros que coloquen un negocio similar, que en caso de suceder se debe precisamente a que incumplió la ley cuando manifestó que no renovaba el contrato de arrendamiento porque lo utilizaría para reconstruirlo o para una empresa suya distinta, pero terminó arrendándolo a un tercero, lo que igualmente da lugar a la indemnización señalada en el artículo 522 del Código de Comercio.

Respecto al monto de la indemnización, señala el inciso segundo del artículo 522 del Código de Comercio:

«En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.»

La norma señala que los perjuicios a indemnizar deben ser estimados por peritos, que naturalmente deben dar un dictamen debidamente soportado que permita acreditar los perjuicios y su monto.

Esta indemnización aplica tanto si el arrendador monta el mismo negocio, como si lo arrienda a un tercero para que coloque el mismo negocio o similar, y además, no es relevante si el arrendador o propietario del inmueble es o no comerciante.

¿Por cuánto tiempo el propietario está impedido realizar el mismo negocio en el local para evitar la indemnización?

El numeral 2 del artículo 518 del Código de Comercio, ni ninguna otra norma que conozcamos, establece el tiempo durante el cual el arrendador está impedido para realizar la misma actividad comercial que tenía el arrendatario a quien se le ha negado la renovación del contrato de arrendamiento.

Por consiguiente, ante la pregunta de por cuánto tiempo el propietario debe evitar realizar el mismo negocio en el local para evitar el pago de la indemnización, no tenemos una respuesta específica, y es preciso recurrir a la interpretación.

En razón a que el legislador no consagró un término de caducidad para la prohibición de «montar» un negocio similar al que tenía el arrendatario anterior, es preciso recurrir a la legislación civil que consagra la prescripción del término que tiene el arrendatario para ejercer la acción indemnizatoria consagrada en el artículo 522 del Código de Comercio.

Al respecto, el artículo 2536 del Código Civil señala que la prescripción de la acción ordinaria, que es la procedente en el caso de querer reclamar la indemnización a que se refiere el artículo 522 del Código de Comercio, prescribe a los 10 años.

Esto viene a significar que el arrendador o propietario del local comercial debe abstenerse de ejercer la misma actividad comercial que tenía el arrendatario, o de arrendarlo a un tercero con el mismo propósito, dentro de los 10 años siguientes a la terminación del contrato de arrendamiento por la causal 2 del artículo 518 del Código de Comercio.

Si lo hiciere, el arrendatario que fue privado del local comercial para que luego el arrendador ejerciera la misma actividad comercial podrá reclamarle judicialmente el pago de la indemnización que de forma expresa le confiere el artículo 522 del Código de Comercio, para lo cual la legislación civil contempla un término de prescripción de 10 años.

Por último, la única sentencia proferida por la sala civil de la Corte Suprema de Justicia que trata sobre este tema (Sentencia del septiembre 29 de 1978), no aborda este aspecto en específico, pero resulta muy ilustrativa para estos casos.

Competencia desleal por desarrollar la misma actividad comercial.

Para los casos que no se pueden enmarcar en los artículos 518 y 522 del Código de Comercio, existe como alternativa la competencia desleal del arrendador frente al arrendatario cuando lo priva del local para luego desarrollar la misma actividad comercial.

Si bien la ley 256 de 1996 no contempla de forma expresa esta situación, su generalidad permite ajustarla a los casos en que el arrendador termina el contrato de arrendamiento o niega su renovación y seguidamente crea el mismo negocio o permite que un tercero desarrolle la misma actividad comercial.

En tal caso debe acreditarse el hecho alegado y los perjuicios que se hayan causado.