Derecho de preferencia en arrendamiento de locales comerciales

En el arrendamiento de locales comerciales existe la figura del derecho de preferencia en favor del arrendatario que ha debido desocupar el local para su reparación o reconstrucción en los términos del Código de Comercio.

Derecho de preferencia de arrendamiento.

El derecho de arrendamiento procede cuando el contrato de arrendamiento termina en razón a que el arrendador necesita desocupar el inmueble por determinadas circunstancias, y una vez estas cesan, se pone en arrendamiento de nuevo el inmueble.

En tal caso, el último arrendatario tiene preferencia respecto a otros posibles interesados en tomar el mismo mueble en arrendamiento.

El derecho de arrendamiento sólo existe en locales comerciales, pero contractualmente las partes pueden acordarlo en cualquier tipo de arrendamiento, y a continuación abordamos la preferencia de arrendamiento en locales comerciales.

Terminación del contrato de arrendamiento por reconstrucción o reparación de local comercial.

El artículo 518 del Código de Comercio otorga el derecho de renovación del contrato de arrendamiento al arrendatario que ha ocupado un local comercial por un término no inferior a 2 años.

Es decir, que, una vez el contrato de arrendamiento cumpla 2 años, el arrendatario tiene derecho a que se le renueve, es decir, que a su expiración no le puede ser terminado sin una justa causa.

Sin embargo, ese derecho de renovación no se aplica en el caso señalado por el numeral 3 del artículo 518 del Código de Comercio:

«Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.»

En consecuencia, bajo esta causa, el contrato de arrendamiento puede ser terminado o no renovado, pero una vez esté disponible para ser arrendado nuevamente, se debe dar prioridad o prelación al último arrendatario, como pasa a explicarse.

Preferencia para el arrendatario una vez se culminen las obras de local comercial.

En razón a que el arrendatario se vio privado de su derecho a renovación debido a la necesidad de reparar o reconstruir el local comercial, una vez ese local esté en condiciones de ser arrendado nuevamente, el arrendatario anterior tiene derecho de preferencia sobre los demás.

Así lo señala el inciso primero del artículo 521 del Código de Comercio:

«El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.»

Para ejercer el anterior derecho es necesario que el arrendador notifique al arrendatario en términos del parágrafo del mismo artículo:

«Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.»

Cuando se trate de un edificio que, luego de reconstruido, tenga menos locales comerciales, los arrendatarios anteriores más antiguos excluirán a los menos antiguos.

¿Qué hacer si no se respeta el derecho de preferencia de arrendamiento?

Como todo derecho que no se respeta, el arrendatario puede exigirlo judicialmente, pues estamos no ante un incumplimiento contractual, sino legal.

En consecuencia, el arrendatario desposeído de su derecho podrá demandar al arrendador, y no precisamente para que se declare la nulidad del contrato de arrendamiento firmado con otro arrendatario y ordenar la firma del contrato con el demandante, sino para ser indemnizado por los perjuicios que acredite haber sufrido al habérsele privado del derecho de prelación del arrendamiento.