En el contrato de arrendamiento, las partes pueden pactar que el canon de arrendamiento incluya la cuota de administración o no, o incluso los servicios públicos. Esa expresión de voluntad contractual es posible porque no existe una ley ni decreto que regule la materia, por lo que corresponde a las partes regular ese aspecto en el contrato de arrendamiento.
Se aplica lo que dice el contrato.
En consecuencia, si se acordó en el contrato que la cuota de administración está incluida en el canon de arrendamiento, entonces se toma en cuenta para efectos del tope máximo del monto del valor del arrendamiento, que no puede ser superior al 1% del valor comercial del inmueble arrendado.
Si la cuota de administración no se incluye en el canon de arrendamiento y se pacta que debe ser asumida por el arrendatario, al igual que los servicios públicos, en nuestro criterio, la cuota de administración no se tiene en cuenta para determinar el valor máximo del canon de arrendamiento. De modo que, en el ejemplo propuesto por nuestro consultante, es legal que se cobren $2.000.000 de arriendo más la cuota de administración y más servicios públicos.
Hemos hecho énfasis en el tema de los servicios públicos porque la cuota de administración, al igual que el pago de los servicios públicos, cubre unos gastos necesarios para que el tenedor o usuario del inmueble pueda disfrutarlo a plenitud. En este caso, el tenedor es el arrendatario, quien, de acuerdo con el contrato, deberá hacerse cargo de tales gastos necesarios para el disfrute y goce del inmueble, y de ningún modo son una remuneración para el arrendatario.
Recordemos que la cuota de administración, la ordinaria, por supuesto, tiene como finalidad cubrir las expensas necesarias, y el artículo 3 de la ley 675 de 2001 las define en los siguientes términos:
«Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.»
Es evidente que se trata de un gasto que, por acuerdo contractual, puede quedar a cargo del arrendatario, separándolo del canon de arrendamiento. La ley lo que limita es el valor del arrendamiento, que corresponde a la remuneración que el arrendador recibe del arrendatario por cederle el uso o goce del inmueble. La administración, al ser un gasto, técnicamente no forma parte de la remuneración que recibe el arrendador de parte de su arrendatario.
Por lo anterior, resulta relevante que en el contrato de arrendamiento se precise el tratamiento que se debe dar a las cuotas de administración, algo que las partes deben tener en cuenta al momento de negociar el valor del canon de arrendamiento. Porque, además de lo anterior, suele suceder que el incremento de la cuota de administración es superior al incremento que, por ley, se puede hacer al canon de arrendamiento, generando un conflicto entre las partes.
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