Tanto los inquilinos como los arrendadores propietarios del inmueble arrendado suelen tener dudas respecto a la posibilidad de que el arrendatario se quede con la casa si se le arrienda por mucho tiempo, a lo que respondemos en esta nota.
Al firmar contrato de arrendamiento, el inquilino nunca se quedará con la casa.
Lo primero que se debe precisar es que, si existe un contrato de arrendamiento por escrito, el inquilino o arrendatario jamás se podrá quedar con la casa, no importa cuántos años la ocupe como arrendatario.
La razón es que, al firmar el contrato de arrendamiento, el inquilino está reconociendo dominio ajeno, es decir, está reconociendo que la casa que ocupa no es suya, sino del arrendador. Por lo tanto, la ocupará en calidad de mera tenencia, lo que descarta de plano que pueda reclamar la propiedad en el futuro.
El presupuesto para que una persona se pueda quedar con una casa luego de vivir por mucho tiempo es que la ocupa en calidad de posesión, lo que no ocurre con el arrendamiento.
Definición de arrendamiento.
El artículo 1973 del Código Civil define el arrendamiento en los siguientes términos:
«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»
Claramente, el arrendador cede el goce del inmueble a cambio de un canon; por lo tanto, el arrendatario no ocupa el inmueble con ánimo de señor y dueño, asunto que descarta de plano la posesión y la prescripción adquisitiva del dominio.
La posesión es el requisito para que una persona reclame la propiedad de un inmueble mediante la figura de la prescripción adquisitiva del dominio. Así que, si no hay posesión, el dominio no puede ser reclamado mediante la acción prescriptiva del dominio.
En los siguientes artículos se explican en detalle estos conceptos.
Contrato de arrendamiento verbal.
El problema lo tiene la persona cuando hace un contrato de arrendamiento verbal, puesto que no podrá probar con facilidad que en realidad existe un contrato de arrendamiento.
Si el arrendador conserva recibos de pago del arrendamiento, consignaciones, pago de recibos o de impuestos, ayuda a probar la existencia del contrato de arrendamiento; pero si no tiene nada de eso, es muy probable que pueda quedarse con la casa.
Por lo anterior, nunca entregue las llaves de su casa hasta tanto no esté firmado el contrato de arrendamiento, y en lo posible, con reconocimiento de firma ante notario.
Si entrega la casa sin contrato, el inquilino, al cabo de 5 años, podría intentar reclamar la propiedad de la misma, y si la entrega con contrato de arrendamiento firmado, el inquilino puede permanecer en ella hasta el fin de los tiempos sin asomo de riesgo de perder la propiedad de la casa.
Respecto a cuántos años se necesita habitar una casa para quedarse con ella, depende de la forma en que se posea.
En el caso de la posesión regular, se requieren 5 años; y en caso de posesión irregular, se requieren 10 años.
Preguntas frecuentes.
A continuación, respondemos las preguntas frecuentes que nos plantean nuestros lectores sobre este tema.
¿Me puedo quedar con una casa que no es mía?
Sí es posible que una persona se quede con una casa que no es suya si vive en ella por el tiempo necesario sin que medie ningún tipo de contrato, y que actúe como señor y dueño de la casa.
Para que una persona se pueda quedar con una casa que no es suya, debe tener la posesión de la casa, y si la posesión es regular, se requieren 5 años; y si es irregular, 10 años.
Derechos del arrendatario después de 10 años.
Como ya lo señalamos, el arrendamiento no otorga al inquilino el derecho a quedarse con la casa, no importa cuántos años dure el contrato de arrendamiento.
En el caso del arrendamiento de local comercial, luego de 2 años se tiene el derecho a la renovación de contrato, pero en el arrendamiento de casas y otros inmuebles, la antigüedad no otorga ningún derecho especial.
Evite perder su casa.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, para evitar que usted pierda la casa, cuando permita que otra persona viva en ella, debe hacerle firmar un contrato, ya sea de arrendamiento, comodato o incluso usufructo, ya que ninguno de ellos reconoce posesión, lo que hace imposible que se puedan quedar con su casa, no importa si viven en ella 10, 20 o 30 años.
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