Cuando se es dueño o poseedor de un bien, esa posesión se puede perder cuando ocurren las circunstancias que la ley señala para ello, que por cultura general todos debemos conocer para evitar que nos ocurra.
Posesión de inmuebles o terrenos.
La posesión es una forma de adquirir el dominio de la propiedad que ocupemos, como un terreno, casa, etc. La posesión no es más que la manifestación de una persona de hacerse dueño de un bien ya sea mueble o inmueble, pues se puede obtener la propiedad de cualquier clase de estos bienes cuando se llenen los requisitos establecidos en el código civil para ello.
La posesión de un inmueble la puede tener el dueño del mismo, que es lo normal, pero también la puede tener un tercero, ya sea de buena o mala fe, como quien ocupa o invade una propiedad, quien está en ella con autorización del propietario, pero sin haber firmado ningún contrato como el de arrendamiento.
En fin, la posesión es la tenencia de una propiedad, con ánimo de señor y dueño, sin reconocer propiedad ajena, bien porque en verdad el poseedor es el dueño, o porque el poseedor, a pesar de no ser el dueño, actúa como tal.
¿Cuándo se puede decir que la posesión de un bien se ha perdido?
El código civil colombiano en su artículo 787 establece lo siguiente:
«Se deja de poseer una cosa desde que otro se apodera de ella, con ánimo de hacerla suya; menos en los casos que las leyes expresamente exceptúan.»
La posesión de un bien se pierde entonces cuando el ánimo de señor y dueño lo ejerce otra persona; sin embargo, aunque esto sea así, en los casos expresamente establecidos en la ley, la posesión no se pierde.
Cuando una persona ejerce la posesión y dicha posesión se encuentra inscrita, aunque otra persona se apodere de la cosa, no por este hecho cesa la posesión; en este caso, el poseedor puede hacer uso de la acción posesoria, ya que solo puede cesar la posesión inscrita en los siguientes casos:
- Cuando dicha inscripción es cancelada por el poseedor.
- Cuando se efectúa nueva inscripción, en la cual el poseedor transfiere su derecho a otro.
- Cuando por orden judicial así se determina.
Por otro lado, cuando se trata de bienes muebles y el poseedor tiene en su poder la cosa, aunque desconozca el paradero, por este solo hecho no se pierde la posesión, como se encuentra establecido en el artículo 788 del código civil.
Por último, cuando la posesión no es inscrita y otra persona se apodera de manera violenta o clandestina de un inmueble, en este caso, por no ser la posesión no inscrita, el poseedor primitivo la pierde.
Derecho de posesión.
El derecho de posesión es el que tiene una persona a poseer un bien cualquiera, en razón de que ha adquirido dicho derecho sin haber adquirido la propiedad.
Es lo que ocurre cuando alguien invade un lote y construye sobre él, sin haber adquirido la propiedad y sin que el verdadero dueño haya ejercido la acción de dominio.
Quien ha ocupado esa propiedad sin ser dueño tiene derecho de poseerla, y ese derecho puede ser vendido o cedido, y, de hecho, en muchos casos la gente no tiene más que un derecho de posesión en razón a que, por algún motivo, no han podido adquirir la propiedad del dominio.
Cuando se tiene un derecho de posesión, quien lo posee puede intentar adquirir la propiedad como tal mediante la figura de la acción prescriptiva de dominio.
Claro que todo depende de las circunstancias particulares del caso, pues el origen de la posesión puede ser diferente para cada persona, como una ocupación o invasión simple y llana, o un contrato de compraventa que nunca fue concretado.
Recuperación de la posesión perdida.
El código civil colombiano contempla las acciones posesorias que permiten a quien ha perdido la posesión de un bien intentar recuperarlo.
Esta es una acción que puede ejercer el poseedor que no es propietario, cuando ha perdido la posesión de otro que tampoco es propietario.
En el caso del propietario que ha perdido la posesión, lo que debe intentar es la acción de reivindicación de dominio, del que es dueño.
¿Me pueden quitar un terreno sin escrituras?
Son muchos los lectores que nos consultan si le pueden quitar un terreno o una propiedad de las que no tienen escritura, y la respuesta depende de la situación ya planteada con respecto a la posesión.
Si usted tiene un terreno sin escrituras, no tiene el dominio, sino la posesión del mismo, y la posesión se puede perder por las razones ya expuestas.
Quien tenga la escritura del terreno, esto es, el verdadero dueño, lo puede reclamar mediante la acción reivindicatoria del dominio, que no prosperará si el poseedor del terreno ya ha cumplido los requisitos para adquirir la propiedad por prescripción.
En otras palabras, quien no tenga la escritura pública de un terreno o inmueble, lo perderá si no es poseedor sino tenedor, y, siendo poseedor, lo ha poseído por un tiempo inferior al que exige la norma para adquirirlo por prescripción, sea ordinaria o extraordinaria; esto es, 5 y 10 años respectivamente, según el código civil colombiano en los artículos 2529 y 2532 respectivamente.
Cómo escriturar un terreno en posesión.
Para escriturar un terreno en posesión se debe promover un proceso de prescripción adquisitiva de dominio, y una vez se tenga sentencia en firme del juzgado, se inscribe en la oficina de registro de instrumentos públicos, ya que la sentencia hace las veces de escritura pública.
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