La propiedad horizontal puede embargar a los copropietarios por deudas que estos tengan con la copropiedad, embargo que puede recaer sobre bienes inmuebles, salarios, cuentas bancarias y, en general, cualquier derecho o activo que esté a nombre del copropietario.
- Obligaciones económicas de los copropietarios con la propiedad horizontal.
- Embargo de bienes por no pagar cuotas de administración.
- Título ejecutivo en los procesos ejecutivos contra los copropietarios.
- Qué pasa si el copropietario no está de acuerdo con lo que le están cobrando.
- Qué bienes puede embargar la copropiedad.
Obligaciones económicas de los copropietarios con la propiedad horizontal.
En primer lugar, debemos tener claro que los copropietarios tienen una obligación económica con la copropiedad que deben honrar, y en caso de no hacerlo, deben pagar intereses moratorios, sin perjuicio de ser embargados si no se logra el pago de las deudas.
Las obligaciones económicas del copropietario están representadas en las cuotas ordinarias y extraordinarias que apruebe la asamblea.
Esta obligación tiene su origen en el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, que trata sobre la participación en las expensas comunes necesarias de la copropiedad.
El primer inciso de la referida norma señala que:
«Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.»
Es una obligación el pago de las expensas comunes necesarias, y en caso de no cumplirse con esa obligación, la propiedad horizontal puede ejecutar y embargar al copropietario moroso.
Embargo de bienes por no pagar cuotas de administración.
La propiedad horizontal tiene la facultad de ejecutar a los copropietarios morosos de acuerdo al artículo 79 de la Ley 675 de 2001, que trata precisamente sobre la ejecución de las obligaciones económicas de los copropietarios.
El segundo inciso del artículo 79 señala:
«En tales procesos de liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o morador, realizada por el Administrador, prestará mérito ejecutivo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 48 de la presente ley, sin necesidad de protesto ni otro requisito adicional.»
El referido artículo 48 de la Ley 675 de 2001 dispone que:
«En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.»
El proceso de cobro ejecutivo debe ser llevado a cabo por el administrador mediante apoderado, pues es su función de acuerdo al numeral 8 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001:
«Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.»
Al presentar la demanda ejecutiva se solicitará la medida cautelar de embargo y secuestro de bienes, a lo que, por lo general, el juez accede.
Título ejecutivo en los procesos ejecutivos contra los copropietarios.
Para iniciar un proceso ejecutivo se requiere de un título ejecutivo, y ese título ejecutivo no es otro que la simple certificación expedida por el administrador de la propiedad horizontal, tal como lo señala expresamente el artículo 48 de la Ley 675 en el siguiente aparte:
«… el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional…»
No hace falta una letra de cambio ni un pagaré, ni un contrato firmado por el copropietario; tan solo hace falta la certificación expedida por el administrador en la que conste la obligación reclamada.
Y recordemos que el inciso segundo del artículo 48 de la Ley 675 de 2001 contempla:
«La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley.»
Ejecutar a un copropietario moroso es muy sencillo, lo que hace relativamente fácil hacer una gestión adecuada de la cartera en las copropiedades.
Qué pasa si el copropietario no está de acuerdo con lo que le están cobrando.
Si el copropietario no está de acuerdo con los conceptos o el valor que le están cobrando, tendrá que discutirlo en el proceso judicial mediante las distintas excepciones que puede presentar.
De otra parte, hay que tener claro que el copropietario debe pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias que hayan sido aprobadas por la asamblea de copropietarios, incluso si no estuvo de acuerdo con ellas y votó en contra.
Esto en razón a lo señalado en el último inciso del artículo 37 de la Ley 675 de 2001:
«Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.»
Si el copropietario no estuviere de acuerdo con la aprobación de una cuota extraordinaria, por ejemplo, podría impugnar el acta en la que se aprueba, pero dicha impugnación tendrá éxito solo si se demuestra alguna ilegalidad o vicio en el proceso de aprobación, pues el simple hecho de no estar de acuerdo es insuficiente para desvirtuar una decisión de la asamblea.
La impugnación es un proceso diferente al ejecutivo, así que mientras el acta siga vigente, el proceso ejecutivo seguirá adelante.
Qué bienes puede embargar la copropiedad.
El proceso ejecutivo que lleva a cabo la copropiedad contra un copropietario es uno común y corriente, donde el ejecutante puede solicitar como medida cautelar el embargo de cualquier bien o derecho a nombre del ejecutado.
La copropiedad no está limitada a que solicite el embargo del inmueble privado que está en la copropiedad, sino cualquier otro bien que el propietario posea, como un vehículo, su salario, su cuenta bancaria, etc.
La única limitación tiene que ver con el valor de los bienes embargados en aplicación del artículo 599 del Código General del Proceso, según el cual el valor de los bienes embargados no puede exceder el doble del valor reclamado.
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