En los contratos de construcción de bien inmueble, el IVA se factura sobre los honorarios cobrados por el constructor o, en su defecto, sobre la utilidad obtenida. Sin embargo, debe tratarse precisamente de un contrato de construcción de bien inmueble, por lo que es preciso definirlo para determinar en qué casos se puede utilizar esa base gravable especial del IVA contemplada en el artículo 1.3.1.7.9 del decreto 1625 de 2016.
Definición de contrato de construcción de bien inmueble.
Un contrato de construcción, según la doctrina de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), es aquel en el que el contratista se compromete a realizar obras materiales de bien inmueble que implican la edificación, fabricación o levantamiento de estructuras como edificios, carreteras, puentes, represas, acueductos y las instalaciones complementarias inherentes a la construcción, tales como electricidad, plomería y mampostería. Estos contratos se consideran de construcción cuando las obras quedan adheridas al terreno de forma permanente y no pueden removerse sin detrimento del inmueble.
Por el contrario, no se consideran contratos de construcción aquellos que tienen como objetivo realizar reparaciones o mantenimiento en inmuebles ya construidos, así como aquellos trabajos que pueden retirarse sin dañar la estructura, como divisiones internas en edificaciones terminadas. Asimismo, los servicios que no implican la creación de una nueva obra material o la transformación significativa de un bien inmueble, sino que están destinados a conservar o reparar una estructura existente, no se consideran contratos de construcción.
Ejemplos de contratos de construcción.
De acuerdo a la anterior definición, las siguientes obras cumplen con la definición de contrato de construcción que permiten facturar el IVA sobre los honorarios o la utilidad del constructor:
- Construcción de una casa o apartamento.
- Construcción de un segundo piso en una casa.
- Construir una bodega.
- Construir una vía.
- Construir un puente.
- Construir una cancha deportiva.
- Construir un acueducto.
- Construir una piscina.
Se trata de obras de infraestructura individualizadas y completas, donde se puede apreciar una obra distinta y adicional.
Ejemplos de lo que no es un contrato de construcción.
Los siguientes contratos no clasifican como de construcción de bien inmueble y, por lo tanto, se aplica el IVA sobre el valor total del contrato:
- Pintar la casa.
- Instalar aire acondicionado.
- Cambiar el piso del apartamento.
- Cambiar el techo de la casa.
- Instalar una cocina integral.
- Dividir un cuarto.
- Instalar un armario empotrado en la pared.
- Instalar las ventanas y puertas de una casa.
Las anteriores son obras accesorias independientes que no constituyen, por sí mismas, una obra distinta a la principal.
Subcontratación en el contrato de construcción.
Es normal que un contratista firme un contrato para construir una urbanización, por ejemplo, y luego subcontrate diferentes actividades con terceros. Estos subcontratos no necesariamente configuran contratos de construcción de bien inmueble, como lo deja claro la DIAN en el oficio 27292 del 8 de octubre de 2017:
«Ahora bien, el contrato de construcción de bien inmueble, como lo indica el artículo 3o del Decreto 1372 de 1992, puede realizarse directa o indirectamente por el contratista, siendo factible que este subcontrate, no obstante, el tratamiento tributario de los contratos que a su vez realice el contratista para la adquisición de servicios y/o de bienes que se requieren para el desarrollo de la obra, dependerá del objeto de ellos, esto es, de lo que se subcontrate. Es así como, el solo hecho de subcontratar un servicio dentro de un contrato de construcción de bien inmueble, no implica necesariamente otro contrato de construcción de obra material ni el tratamiento en materia de IVA previsto en dicha disposición.»
Por ejemplo, el contratista que haya sido subcontratado para instalar los vidrios de las ventanas o incluso la cocina integral no podría clasificar el contrato como de construcción de bien inmueble, ni el que provee o instala los armarios, por lo que es preciso analizar cada caso particular para determinar si procede o no aplicar la base especial del IVA.
Compra de materiales para la construcción del bien inmueble.
Para construir un inmueble, naturalmente se requiere comprar materiales, insumos e incluso partes o estructuras prefabricadas, para lo cual se contrata con proveedores. Este contrato es un contrato de compraventa, más no un contrato de construcción de bien inmueble, como lo señala la DIAN en el oficio 27292 de 2017, y al ser un contrato de compraventa, el IVA se paga sobre el total del contrato o de la factura.
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