Contrato de compraventa

El contrato de compraventa es aquel en el que una parte vende una cosa y la otra la compra, que realizamos a diario sin reparar en lo que significa y en lo que implica.

Compraventa.

La compraventa es un acto o contrato mediante el cual el comprador compra una cosa al vendedor, o lo que es lo mismo, el vendedor vende una cosa al comprador, mediante un precio. Respecto a la compraventa, señala el artículo 1849 del Código Civil colombiano:

«La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.»

La compraventa implica al mismo tiempo la compra y la venta de la cosa, que se dan simultáneamente a cambio de un precio, que no necesariamente debe darse en dinero, sino que puede ser en especie.

Perfeccionamiento del contrato de compraventa.

En tal caso, la venta se perfecciona en el momento en que las partes convienen lo que se compra y lo que se paga, en términos del artículo 1857 del Código Civil en su primer inciso:

«La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, …»

Sin embargo, en el caso de bienes raíces, la compra se perfecciona cuando se otorgue la respectiva escritura pública, como lo señala el inciso segundo del artículo 1857 del Código Civil:

«La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.»

Para cosas de valor representativo, aunque no se requiere escritura pública, se recomienda que el contrato sea por escrito, ya que no es lo mismo comprar el pan en la tienda que comprar una obra de arte avaluada en miles de millones de pesos.

Formas del contrato de compraventa.

El contrato de compraventa puede ser verbal o escrito, pero en algunos casos la ley exige que sea escrito y elevado a escritura pública.

Un contrato de venta verbal, por ejemplo, sucede cuando vamos a la tienda a comprar el pan.

Un contrato escrito es cuando consta en un documento, como en el caso de la compraventa de bienes inmuebles, donde además debe elevarse a escritura pública.

Modalidades de la compraventa.

El artículo 1863 del Código Civil señala que la venta se puede hacer en las siguientes modalidades:

1. La compraventa puede ser pura y simple, que no está sujeta a condición alguna.
2. Bajo condición suspensiva o resolutoria.
3. Se puede establecer un plazo para la entrega de las cosas o del precio. En este caso, las partes estipulan una fecha para que la cosa objeto del contrato de compraventa sea entregada y el precio sea pagado.
4. Puede tener por objeto dos o más cosas alternativas.

Las partes del contrato son las que escogen de qué manera van a realizar dicho contrato de compraventa.

Retracto en la compraventa.

En el contrato de compraventa se puede pactar que cualquiera de las partes se retracte del negocio, y para ello se incluye en el contrato de compraventa arras de retracto en los términos del artículo 1859 del Código Civil:

«Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndoles, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.»

También se pueden pactar arras confirmatorias, que, de pactarse, se considera perfecta la venta en los términos del artículo 1861 del Código Civil.

Respecto a la oportunidad para retractarse de la compraventa, señala el artículo 1860 del Código Civil:

«Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo las arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a la convención, ni después de otorgada escritura pública de la venta o de principiada la entrega.»

Naturalmente, el retracto debe hacerse antes de perfeccionar la venta.

Obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa.

Las obligaciones del vendedor, según el artículo 1880 del Código Civil, son las siguientes:

1. La entrega o tradición de la cosa vendida.
2. El saneamiento de la cosa vendida.

Respecto a la entrega de la cosa, esta debe realizarse en el tiempo estipulado por las partes y debe entregarse exactamente la cosa que figura en el contrato; en el artículo 1882 del Código Civil se expresa que si el vendedor retarda por culpa suya la entrega, el comprador tiene dos opciones: preservar el contrato con derecho a ser indemnizado o desistir del contrato, también con derecho a pedir indemnización de perjuicios.

En cuanto al saneamiento de la cosa vendida, encontramos dos situaciones: la primera es la obligación de amparar al comprador en el dominio y posesión de la cosa vendida para que este la ejerza de manera pacífica, y por otro lado, responder por los vicios redhibitorios (vicios ocultos). Cuando se ampara al comprador en su dominio y posesión de la cosa, esto comprende el saneamiento por evicción; la evicción no es más que amparar al comprador cuando este ha sido privado en todo o en parte de la cosa por sentencia judicial.

Por otra parte, en cuanto al saneamiento por evicción, según lo expresado en el artículo 1895 del Código Civil, solo debe responder el vendedor cuando las evicciones tengan una causa anterior a la venta, a menos que en el contrato se haya estipulado otra cosa.

Por último, es nula toda estipulación que exima al vendedor de saneamiento por evicción, pero esto siempre y cuando haya habido mala fe. Por ejemplo, Camilo y Felipe realizan un contrato de compraventa de una casa; Camilo es el vendedor y Felipe el comprador. En el contrato se estipula que Camilo no saneará por evicción la cosa vendida, pero Camilo sabe que esa casa está en posesión de Juan y Juan inició un proceso de pertenencia. En este caso, existió mala fe por parte de Camilo al estipular que no respondería por evicción de la cosa.

Obligaciones del comprador en el contrato de compraventa.

La obligación principal del comprador está contemplada en el artículo 1928 del Código Civil, que dice lo siguiente:

«La principal obligación del comprador es la de pagar el precio convenido»

Pagando el precio convenido en el contrato de compraventa, el comprador extingue dicha obligación, pero ¿dónde debe hacerse dicho pago? El pago debe hacerse en el lugar que se estipuló por las partes en el contrato, y si no se estipuló, en el momento de la entrega de la cosa vendida.

Al igual que cuando el vendedor incumple con cualquiera de sus obligaciones, como por ejemplo, no entregar la cosa en el lugar y tiempo determinados, y por dicha razón el comprador puede pedir indemnización por perjuicios causados e incluso rescindir el contrato; así mismo, cuando el comprador no cumple con la obligación de pagar el precio convenido en el tiempo y lugar estipulados, es decir, se constituye en mora, tiene el vendedor los mismos derechos de pedir indemnización de perjuicios o también puede rescindir dicho contrato y pedir indemnización.

Respecto al pago del precio convenido en el contrato de compraventa, en el inciso dos del artículo 1929 del Código Civil hay algo muy interesante que es lo siguiente:

«con todo, si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa, o probare que existe contra ella una acción real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podrá depositar el precio con autoridad de la justicia, y durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio.»

Lo anteriormente expuesto no es más que una manera de proteger al comprador para que el vendedor cumpla con su obligación de sanear, es decir, de amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida. Pero en este caso se deben llenar unos requisitos:

1. Que el vendedor no le haya dado noticia al comprador antes de perfeccionarse el contrato de que existe una acción real contra la cosa vendida.
2. Debe probar la situación anterior.
3. Que el comprador esté turbado en la posesión de la cosa.

Resolución de la compraventa.

El contrato de compraventa, como cualquier otro contrato, está sujeto a su resolución cuando se den las condiciones para ello.

El contrato de compraventa se puede resolver por incumplimiento, por nulidad o por decisión consensual de las partes. En caso de resolución por nulidad, necesariamente debe ser decretada por un juez.

Factura de venta y el contrato de compraventa.

Cuando compramos cualquier cosa, como un televisor, lo que nos entregan y lo que firmamos es una factura de venta y no un contrato de compraventa. ¿Qué sucede allí?

En este tipo de operaciones comerciales, el contrato de compraventa no requiere estar por escrito, por lo tanto, no es necesaria su existencia, pero sí es necesaria la factura, en tanto que esta constituye un título valor negociable, que representa un crédito a favor del comerciante en caso de que la venta haya sido a crédito.

Además, la factura actúa como soporte de la operación comercial realizada, requisito que exigen las normas comerciales y tributarias, que son distintas a las normas civiles que regulan de forma general la compraventa.

La factura se expide en cumplimiento de normas comerciales y fiscales, y si bien prueban la existencia de una compraventa o la prestación de un servicio, no son un contrato, sino un título valor que tiene connotaciones y propósitos diferentes.