El contrato de arrendamiento permite que una persona llamada arrendatario pueda ocupar, gozar o utilizar un inmueble o cosa, pagando a su propietario, llamado arrendador, un canon o precio por el arrendamiento.
- Qué es el contrato de arrendamiento.
- Contrato de arrendamiento verbal o escrito.
- Cosas que se pueden arrendar.
- Duración del contrato de arrendamiento.
- Precio del arrendamiento o canon de arrendamiento.
- Obligaciones del arrendador.
- Obligaciones del arrendatario.
- Mantenimiento y reparaciones en el contrato de arrendamiento.
- Turbación por terceros al arrendatario.
- Prohibición o permiso para subarrendar.
- Terminación del contrato de arrendamiento.
- Renovación o prórroga del contrato de arrendamiento.
- Arrendamiento de vivienda urbana y locales comerciales.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Cuál es la diferencia entre alquiler y arrendamiento?
- ¿Qué pasa si el inquilino no se quiere ir?
- ¿Qué pasa si el inquilino se va sin pagar?
- ¿Qué pasa si llevo 20 años viviendo de alquiler en una casa?
- ¿Qué derechos tiene un arrendatario después de 10 años?
- ¿Cuánto tiempo debe dar un arrendador para desocupar?
- ¿Qué ley regula los contratos de arrendamiento?
- ¿Qué pasa si no pago 3 meses de arriendo?
Qué es el contrato de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento es aquel mediante el cual una persona adquiere o cede el derecho a gozar de las cosas a cambio de un precio determinado, que el artículo 1973 del código civil colombiano define de la siguiente forma:
«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»
El dueño de la cosa, llamado arrendador, le permite el goce de ella a otra persona llamada arrendatario, mediante un contrato de arrendamiento.
Contrato de arrendamiento verbal o escrito.
La ley no establece ninguna ritualidad para el contrato de arrendamiento, por lo que este puede celebrarse verbalmente o mediante documento escrito.
Para efectos probatorios, lo recomendado es que el contrato de arrendamiento se haga siempre por escrito, para evitar conflictos entre arrendador y arrendatario por cuenta de intereses e interpretaciones subjetivas e interesadas.
La palabra tiene poco valor, así que todo debe constar por escrito, y cada uno, arrendatario y arrendador, debe conservar una copia del contrato.
El contrato de arrendamiento no requiere estar autenticado, pero se recomienda hacerlo para efectos probatorios.
Cosas que se pueden arrendar.
El contrato de arrendamiento puede hacerse sobre muebles, inmuebles y ciertas cosas que señala el artículo 1974 del código civil:
«Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.
Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.»
Se pueden arrendar inmuebles como casas, apartamentos, oficinas, bodegas, terrenos, maquinaria, herramientas, vehículos; en fin, cualquier cosa que la ley no haya prohibido.
Duración del contrato de arrendamiento.
La ley ofrece libertad a las partes para que pacten la duración del contrato, que se puede hacer por períodos tan cortos como días y tan largos como muchos años.
En este aspecto, las partes tienen plena libertad para negociar.
Precio del arrendamiento o canon de arrendamiento.
La norma señala que el arrendamiento implica que el arrendatario deba pagar un precio al arrendador por goce del bien arrendado, precio que se conoce como canon de arrendamiento.
El artículo 1975 del código civil dice sobre el precio del arrendamiento:
«El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.
Llámase renta cuando se paga periódicamente.»
En el contrato de arrendamiento se debe fijar el precio y el periodo de pago, que puede ser diario, semanal, quincenal, mensual o incluso anual, según el tipo de bien arrendado y los intereses y necesidades del arrendador y arrendatario.
El precio del arrendamiento no está regulado o limitado por la ley, excepto en el caso del arrendamiento de vivienda urbana, tema del que más adelante se habla.
También es necesario fijar el incremento del arrendamiento, para evitar conflictos una vez el contrato esté vigente.
Obligaciones del arrendador.
El arrendador tiene unas obligaciones puntuales señaladas en el artículo 1982 del código civil:
- A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
- A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
- A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
Las demás obligaciones que se incluyan en el contrato de arrendamiento dependen de las particularidades del bien arrendado y de las necesidades tanto del arrendador como del arrendatario.
Obligaciones del arrendatario.
El arrendatario tiene ciertas obligaciones señaladas en el artículo 1996 del código civil que está obligado a cumplir:
«El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.
Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo.»
Naturalmente, el arrendatario debe cumplir con las siguientes obligaciones:
- Pagar el precio del arrendamiento en los plazos acordados.
- Conservar en buen estado el bien arrendado.
- Cumplir con las normas pertinentes como reglamento de propiedad horizontal.
- Hacer las reparaciones locativas y demás acordadas en el contrato.
El contrato puede incluir cualquier otra obligación según la naturaleza y el uso del bien arrendado.
Mantenimiento y reparaciones en el contrato de arrendamiento.
En principio, el arrendador o dueño de la cosa arrendada está obligado a realizar el mantenimiento y hacer las reparaciones pertinentes a la cosa arrendada, excepto las reparaciones locativas.
Dice el artículo 1985 del código civil:
«La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.»
La ley permite que las partes libremente acuerden en el contrato de arrendamiento la responsabilidad del mantenimiento y conservación de la cosa arrendada, tema que se trata con más detalle en el siguiente artículo.
La regla general es que el arrendatario se haga cargo de los arreglos o reparaciones locativas, como lo señala el artículo 1998 del código civil.
Turbación por terceros al arrendatario.
Una de las situaciones que se presenta en el contrato de arrendamiento es la turbación en el goce del bien arrendado que sufre el arrendatario por cuenta de terceros, es decir, personas distintas al arrendador.
Es obligación del arrendador en el arrendamiento de cosas librar al arrendatario de toda turbación; sin embargo, cuando la turbación provenga de hechos de terceros, cuando estos no pretenden derecho alguno sobre la cosa arrendada, perseguir la reparación del daño, es decir, procurar que cese la perturbación, le corresponde al arrendatario.
Pero si se da el caso de que los terceros que perturban al arrendatario en el goce de su derecho argumentan algún derecho sobre la cosa arrendada, y que dicho derecho tenga causa anterior al contrato, el arrendatario podrá pedir disminución en el precio de arriendo por el resto del contrato.
Si como consecuencia de la perturbación el arrendatario es privado de parte de la cosa arrendada, lo cual hace presumir que el arrendatario, por ausencia de esa parte, no hubiera arrendado, este podrá solicitar que se termine el contrato por dicha circunstancia de conformidad con el inciso tercero del artículo 1988 del código civil, el cual establece:
«Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.»
Si la causa del tercero que acreditó derecho sobre la cosa arrendada debió ser de conocimiento del arrendador al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, tendrá derecho el arrendatario a la indemnización de los perjuicios que la perturbación le haya causado, pero también es necesario que esta situación no haya sido de conocimiento del arrendatario.
Si el derecho del tercero fue de conocimiento del arrendatario al momento de la celebración del contrato, para que él tenga derecho a indemnización de perjuicios en caso de perturbación, es necesario que se haya establecido el saneamiento por dicha situación a cargo del arrendador.
¿Qué pasa si el arrendador no tenía conocimiento del derecho del tercero respecto de la cosa arrendada?
En caso de que el arrendador no haya tenido conocimiento del derecho del tercero respecto a la cosa arrendada al momento de celebrar el contrato de arrendamiento, no será obligado a pagar el lucro cesante.
Prohibición o permiso para subarrendar.
El código civil, en su artículo 2004, prohíbe al arrendatario subarrendar la cosa arrendada, a no ser que se le haya autorizado expresamente, generalmente en el contrato de arrendamiento, pero se puede hacer en un otrosí.
En caso de que el arrendatario esté autorizado para subarrendar el inmueble, debe hacerlo en los términos del contrato principal, es decir, que el subarriendo no se puede utilizar para desfigurar el objeto del contrato principal.
Por ejemplo, si el contrato de arriendo principal prohíbe dar un uso comercial al inmueble arrendado, en caso de que el arrendatario subarriende el inmueble, no podrá ser para uso comercial.
Terminación del contrato de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento se puede terminar por distintas causas, entre ellas las señaladas en el artículo 2008 del código civil:
- Por la destrucción total de la cosa arrendada.
- Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
- Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
- Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.
Este tema se desarrolla en el siguiente artículo:
Renovación o prórroga del contrato de arrendamiento.
Todo contrato es susceptible de renovación o de prórroga según la voluntad de las partes, teniendo en cuenta que el arrendamiento de vivienda urbana y de locales comerciales tiene regulación especial que se debe observar, tema que se aborda más adelante.
En los demás casos, la renovación o prórroga se ajusta a lo que las partes acuerden voluntariamente.
Arrendamiento de vivienda urbana y locales comerciales.
Las normas del código civil sobre el arrendamiento son de aplicación general, pero ciertos aspectos en el arrendamiento de vivienda urbana y en locales comerciales tienen tratamientos especiales.
Respecto al arrendamiento de vivienda urbana, tenemos que lo hace la ley 820 de 2003, tema que se aborda en el siguiente artículo.
En cuanto al arrendamiento de locales comerciales, debemos remitirnos al código de comercio, en especial al artículo 516 y siguientes, tema desarrollado en el siguiente artículo.
En los demás casos se aplican las normas generales del código civil, como en el arrendamiento de fincas, maquinaria, vehículos, etc., al igual que se aplica lo que se incluya en el contrato de arrendamiento que se constituye en ley para las partes.
Preguntas frecuentes.
A continuación, respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
El alquiler y el arrendamiento son términos similares, o si se quiere, sinónimos.
Los dos suponen que el dueño del inmueble, finca o cosa, cede el derecho de goce a cambio de un pago, que se conoce como renta o canon.
Si el contrato de arrendamiento se termina, el inquilino debe entregar el inmueble, lo mismo que si el inquilino incumple con el contrato, el arrendador puede darlo por terminado y el inquilino debe desocupar.
Si el inquilino no se quiere ir, el arrendador deberá iniciar un proceso de restitución de inmueble que debe conducir al lanzamiento con apoyo de la policía si es necesario.
Si el inquilino se va sin pagar, naturalmente queda debiendo los cánones respectivos, y considerando que el contrato de arrendamiento puede prestar mérito ejecutivo, el arrendador puede iniciar un proceso ejecutivo contra el inquilino o contra su fiador o codeudor si lo hay, solicitando medidas cautelares como el embargo de cuentas bancarias y salarios del inquilino o su codeudor o fiador.
No pasa nada. La ley colombiana no otorga ningún derecho especial por antigüedad al arrendatario, y el inquilino no podrá quedarse con la casa porque existe un contrato de arrendamiento en el que reconoce dominio ajeno, lo que hace imposible la prescripción adquisitiva de dominio.
Tiene los mismos derechos que un arrendatario después de una semana de arriendo. La antigüedad no otorga derechos especiales al arrendatario.
Se exceptúa el caso del arrendamiento de locales comerciales que, luego de dos años, el arrendatario adquiere el derecho a que se le renueve el contrato en los términos del artículo 518 del código de comercio.
El arrendatario o inquilino debe desocupar tan pronto como el contrato de trabajo se termine, ya sea por vencimiento del plazo pactado o por incumplimiento del contrato, ya que la ley no establece un plazo perentorio y dependerá del acuerdo al que lleguen las partes.
Lo que la ley establece es un término para notificar al arrendatario la terminación del contrato o la renovación, pero una vez terminado el contrato, la ley no contempla ningún plazo.
El contrato de arrendamiento está regulado por las siguientes leyes:
- Ley 820 de 2003. Regula el arrendamiento de vivienda urbana.
- Código Civil. Regula el arrendamiento en forma general a partir del artículo 1973.
- Código de Comercio. Regula el arrendamiento de locales comerciales a partir del artículo 518.
Si no pago 3 meses de arriendo, estoy incumpliendo el contrato, lo que faculta al arrendatario para que termine el contrato de arrendamiento y para que le inicie un proceso ejecutivo en el que puede solicitar el embargo de bienes, cuentas bancarias y salarios.
Es la misma consecuencia si no paga 1 mes, 2 meses o más. Cualquier mora implica incumplir el contrato.
Forma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2023, mayo 16). Contrato de arrendamiento [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/contrato-de-arrendamiento.html
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