Contrato de arrendamiento verbal

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana, o cualquier otro, puede ser verbal, tal como lo establece expresamente el artículo 3 de la Ley 820 de 2003, ley que regula el arrendamiento de vivienda urbana.

Requisitos del contrato de arrendamiento verbal.

Los requisitos del contrato de arrendamiento verbal son los mismos que en el contrato escrito y están relacionados en el artículo 3 de la Ley 820 de 2003:

• Nombre e identificación de los contratantes.
• Identificación del inmueble objeto del contrato.
• Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble.
• Precio y forma de pago.
• Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.
• Término de duración del contrato.
• Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.

Aunque esto es más propio de los contratos escritos, en el contrato verbal también se deben dar, aunque luego el problema sea cómo probar lo que se ha estipulado verbalmente.

Duración del contrato de arrendamiento verbal.

La duración del contrato de arrendamiento verbal es la que las partes hayan acordado, y en caso de no ser posible probar el término acordado, se entenderá que su duración o término es de un año, según el artículo 5 de la Ley 820 de 2003.

¿Cómo probar un contrato de arrendamiento verbal?

La existencia de un contrato de arrendamiento verbal se puede probar de 2 formas.

1. Mediante declaración extrajuicio notarial con 2 testigos que den fe de la existencia del arrendamiento.
2. Citación a interrogatorio de parte anticipado (extraprocesal) en los términos del artículo 184 del Código General del Proceso.

Probada la existencia del contrato de arrendamiento, el arrendador o el arrendatario podrán actuar en consecuencia en caso de algún incumplimiento.

Renovación o prórroga del contrato de arrendamiento verbal.

Todo contrato puede ser objeto de renovación o prórroga, y por supuesto el contrato verbal, y si no se ha pactado una duración específica, se toma como referencia el término de 1 año, y la renovación se puede hacer de forma verbal o por escrito.

Terminación del contrato de arrendamiento verbal.

El contrato de arrendamiento verbal puede ser terminado por el arrendador si el arrendatario incumple, y por el arrendatario si el arrendador incumple, terminación que se puede hacer en cualquier tiempo, es decir, no hace falta que expire el término inicial pactado o la prórroga termine.

En el caso del arrendador, cuando el arrendatario no ha incumplido, sólo puede terminar el contrato a la expiración del plazo inicial o de las prórrogas pactadas, en cuyo caso deberá pagar una indemnización equivalente a 1.5 meses de arriendo, y si no se ha pactado una duración, esta se entiende de 1 año para efectos de determinar cuándo finaliza el término inicial o las prórrogas.

Riesgos del contrato de arrendamiento verbal.

El contrato de arrendamiento verbal representa grandes riesgos ante la imposibilidad de probar lo que se ha pactado, puesto que, como dice el refrán, es la palabra suya contra la mía, lo que dificultará resolver cualquier problema.

Cuando se tiene todo por escrito, no hay que probar nada distinto a lo que se ha escrito, y probar los incumplimientos es más sencillo. En el contrato verbal primero se debe probar qué fue lo que se pactó y luego probar que se incumplió. Nada recomendable.