Dependiendo del tipo de contrato y de su redacción, un contrato de arrendamiento puede prestar mérito ejecutivo si cumple los requisitos que establece el artículo 422 del Código General del Proceso.
Mérito ejecutivo de los contratos.
El mérito ejecutivo en un contrato permite que la parte cumplida ejecute a la parte deudora, con base precisamente en el contrato que se constituye en un título ejecutivo.
Existiendo un título ejecutivo, la parte acreedora puede exigir el embargo y secuestro de los bienes para conseguir el pago de los valores estipulados en el contrato.
Recordemos que en los procesos ejecutivos no se discute la existencia de un derecho, pues esta está plenamente demostrada en el título ejecutivo. Por lo tanto, no hay que iniciar un proceso declarativo de derechos, sino que se ejecuta y embarga directamente al deudor.
Mérito ejecutivo en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
Que un contrato preste mérito ejecutivo es importante, ya que permite el cobro judicial de la obligación contenida en el contrato.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana regulado por la Ley 820 de 2003, por expresa disposición del artículo 14, presta mérito ejecutivo:
«Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda.»
Un contrato de arrendamiento de vivienda urbana diligenciado correctamente y preferiblemente autenticado (aunque no obligatorio) se constituye en título ejecutivo con el cual se puede ejecutar al incumplido.
Si el arrendatario no paga el arriendo, todo lo que tiene que hacer el arrendador es iniciar un proceso ejecutivo para que el juez profiera el mandamiento de pago y, si fuere necesario, decrete el secuestro y embargo de las propiedades del deudor para garantizar el pago de lo adeudado.
Mérito ejecutivo en el arrendamiento de locales comerciales y otros inmuebles.
En el caso de los contratos de arrendamiento de locales comerciales y de otro tipo de inmuebles diferentes a la vivienda urbana, no existe una ley que los revista de mérito ejecutivo, lo que obliga a que el contrato de arrendamiento deba cumplir con los requisitos generales del título ejecutivo que encontramos en el artículo 422 del Código General del Proceso.
Lo que la costumbre ha impuesto en estos casos es incluir una cláusula en el contrato respectivo que declare y reconozca el mérito ejecutivo, sin que ello sea necesario, puesto que el contrato por sí solo puede prestar mérito ejecutivo en la medida en que se cumplan los presupuestos del artículo 422 del Código General del Proceso.
Lo que se busca es que en el contrato de arrendamiento aparezcan probados los requisitos del título ejecutivo, a saber:
- En el documento debe constar una obligación clara, expresa y exigible.
- El documento debe provenir de quien se dice es el deudor.
Cuando un contrato de arrendamiento no presta mérito ejecutivo y una de las partes lo incumple, naturalmente no podrá ejecutarse al incumplido, sino que la parte cumplida debe iniciar un proceso declarativo, conocido popularmente como proceso ordinario, con el cual se busca que el juez mediante sentencia declare la existencia de la obligación y su incumplimiento; y una vez la sentencia quede en firme, ejecutoriada, entonces sí se inicia el proceso ejecutivo precisamente con base en la sentencia.
Los procesos declarativos suelen tomar mucho tiempo; por lo tanto, hay que procurar que el contrato de arrendamiento, cualquiera que sea, preste mérito ejecutivo, pues una demanda ejecutiva es mucho más expedita, ya que allí no se discute la existencia del derecho, puesto que este ya está incorporado en el título ejecutivo, que en este caso es el contrato de arrendamiento.
Proceso ejecutivo en contrato de arrendamiento.
Cuando el arrendatario no paga los cánones de arrendamiento, el arrendador puede iniciar una demanda ejecutiva para que el juez ordene el pago de los valores adeudados, presentando como título ejecutivo el contrato de arrendamiento.
Además, como el impago de los cánones de arrendamiento supone el incumplimiento del contrato, el arrendador puede exigir la restitución del inmueble, en los términos del artículo 384 del Código General del Proceso.
En tal caso, el arrendatario deberá consignar a órdenes del juzgado lo que se le acusa adeudar para poder ser oído en el proceso, según señala el mismo artículo 384 del CGP.
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