Contrato de arrendamiento de vivienda

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana está regulado por la ley 820 de 2003, que, por sus efectos sociales, mereció condiciones especiales en favor del arrendatario.

Contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

El contrato de arrendamiento de vivienda, como casa o apartamento, cuando se trata de vivienda urbana, está regulado por la ley 820 de 2003.

El arrendamiento de inmuebles puede ser para locales comerciales, fincas, casas rurales y vivienda urbana, que es sobre la que trata esta nota.

Esto es importante porque la regulación para inmuebles distintos a la vivienda urbana corresponde al Código Civil o al Código de Comercio, según sea el caso.

Ley de arrendamiento de vivienda urbana.

La ley de arrendamiento de vivienda urbana, como ya se dijo, es la 820 de 2003. En el primer inciso del artículo 2 señala:

«El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.»

Esta ley está por encima del Código Civil o incluso de lo que digan las partes en cuanto a los temas específicamente regulados por ella, y solo en los temas no regulados de forma expresa son aplicables las normas generales del Código Civil.

Formas del contrato de vivienda urbana.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede hacerse de forma escrita o de forma verbal, según lo permite el artículo 3 de la ley 820.

No obstante, la recomendación es que siempre se haga por escrito para evitar conflictos en aspectos como:

1. Fecha de inicio del contrato.
2. Duración.
3. Precio o canon.
4. Fecha para el pago.

Estas son situaciones que dan origen a discusiones y, para evitarlo, se deben dejar por escrito y claramente para evitar interpretaciones interesadas.

Tanto el arrendador como el arrendatario deben conservar una copia del contrato, y al menos se debe hacer reconocimiento de firmas o autenticación.

Cualquier medida para evitar conflictos futuros es bienvenida.

Contenido del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

El artículo 3 de la ley 820 de 2003 dispone que el contrato de arrendamiento debe contener como mínimo los siguientes requisitos o elementos:

1. Nombre e identificación de los contratantes.
2. Identificación del inmueble objeto del contrato.
3. Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea el caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble.
4. Precio y forma de pago.
5. Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.
6. Término de duración del contrato.
7. Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.

Son los elementos mínimos que debe contener el contrato, pero las partes pueden agregar los que consideren necesarios.

Clasificación de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana.

La ley 820 de 2003 hace una clasificación de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana de la siguiente forma:

• Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales.
• Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio.
• Compartido. Cuando versa sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios.
• De pensión. Cuando versa sobre parte de un inmueble que no sea independiente e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes, previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna.

A modo de ejemplo podemos señalar lo siguiente:

• Contrato individual: Pedro toma en arrendamiento el apartamento para él y su familia.
• Contrato mancomunado: Pedro y Pablo toman en arrendamiento el apartamento para que vivan las familias de Pedro y Pablo. Pedro y Pablo son coarrendatarios y solidarios por el pago del arrendamiento y demás obligaciones derivadas o accesorias.
• Contrato compartido: Pedro arrienda un apartamento, pero solo en parte, pues el resto está ocupado por el arrendador.
• Contrato de pensión: Pedro, que es estudiante universitario, arrienda una habitación con derecho a servicios, uso compartido de la cocina y los baños. Es importante tener en cuenta que este tipo de contrato debe ser inferior a un año y cualquiera de las partes puede terminarlo en cualquier tiempo y sin indemnización, pero con previo aviso de 10 días. Es un caso muy especial de arrendamiento al que no le aplican las normas generales sobre la terminación del contrato.

Cualquiera de estas modalidades de arrendamiento está sujeta a la ley 820.

Duración del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

La duración del contrato es la que señalen las partes y no hay duración mínima ni máxima, excepto en el contrato de arrendamiento de pensión.

Si las partes no acuerdan el término de duración del contrato, el artículo 5 de la ley 820 presume que es un año.

Prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

El artículo 6 de la ley 820 de 2003 señala lo siguiente respecto a la prórroga del contrato:

«El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.»

Si las partes nada dicen sobre la terminación del contrato, este se prorroga en las mismas condiciones, excepto el precio del arrendamiento que se debe incrementar en el porcentaje que indica la ley.

Valor del canon de arrendamiento de vivienda urbana.

El artículo 18 de la ley 820 señala que el precio mensual del arrendamiento no puede exceder del 1% del valor comercial del inmueble.

Y precisa que el valor comercial que se tome como referencia no puede exceder de dos veces el avalúo catastral del inmueble.

Es decir que si el avalúo catastral de un apartamento es de $100.000.000, el valor comercial sobre el que se debe calcular el canon de arrendamiento no debe ser superior a $200.000.000; es decir, que el arrendamiento sería de máximo $2.000.000, que equivale a aplicar el 2% al avalúo catastral que en el ejemplo es de $100.000.000.

La realidad es que el precio normal de un arrendamiento es aproximadamente del 0.5% del valor comercial del inmueble; es lo que generalmente se cobra de arrendamiento en cualquier inmueble para vivienda.

Incremento del arrendamiento anual de vivienda urbana.

Como la inflación incrementa constantemente, la costumbre es que cada año se incremente el arriendo.

Este aspecto también está regulado y lo hace el artículo 20 de la ley 820 de 2003:

«Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.

El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.»

Lo primero que se debe enfatizar aquí es que el incremento no se hace al iniciar un año nuevo, esto es, desde el primero de enero. NO. El incremento se hace luego de un año de haberse iniciado el contrato, de modo que, si el contrato inició el primero de julio, el incremento se debe hacer el primero de julio de cada año.

En el siguiente artículo se aborda con más detalle el tema del incremento del canon de arrendamiento de vivienda urbana.

Lo importante a tener claro es que el arrendamiento no se puede incrementar más de lo que se incrementó el índice de precios al consumidor en el año inmediatamente anterior a aquel en que se hace el incremento.

Obligaciones del arrendador de vivienda urbana.

El artículo 8 de la ley 820 de 2003 señala taxativamente cuáles son las obligaciones del arrendador:

• Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.
• Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
  • Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales.
  • Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
• Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.
• En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene, además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común, y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda;
• Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.
  • Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
  • A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

Obligaciones del arrendatario de vivienda urbana.

El arrendatario también tiene una serie de obligaciones que señala el artículo 9 de la ley 820 de 2003:

• Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.
• Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
• Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.
• Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
• En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado, además, a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o a la de sus dependientes, y
• Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.
  • El arrendatario está obligado a usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato.
  • Conservar en buen estado el inmueble.

El incumplimiento de las obligaciones da lugar a la terminación del contrato de arrendamiento.

Servicios públicos en el arrendamiento de vivienda urbana.

El pago de los servicios lo hace la parte que se haya comprometido en el contrato de arrendamiento, pero por regla general se acuerda que sea el arrendatario quien los pague, excepto en el contrato de arrendamiento de pensión de que hablamos al inicio de este documento.

Cuando es el arrendatario quien debe pagar los servicios públicos, las reglas son las que fija el artículo 15 de la ley 820:

1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.
2. La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.
3. El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).

Importante:

Aquí hay que hacer una importante aclaración, y es que la garantía o depósito no se hace en favor del arrendador, sino de cada una de las empresas de servicios públicos, de manera que la costumbre de solicitar al arrendatario un depósito en efectivo para garantizar el pago de los servicios públicos no se ajusta a la ley 820.

Consecuencia de no constituir la garantía para el pago de servicios públicos.

Si no se constituye la garantía en favor de las empresas de servicios públicos, la responsabilidad por el pago de servicios recae en el arrendador; es decir, que es este quien debe responder por el pago y reconexión, además de los fraudes en que incurra el arrendatario.

El numeral 2 del artículo 15 de la ley 820 señala:

«Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios públicos domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos.

El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se efectúa la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos.»

Por su parte, el numeral 4 del mismo artículo señala que:

«Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación, la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si éstas no fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario.»

Claro el asunto. La constitución de la garantía, como lo indica la ley, libera al arrendador de cualquier responsabilidad relacionada con los servicios públicos, y eso no se logra si se le exige al arrendatario un depósito en efectivo, como es la costumbre.

Por otra parte, si el arrendatario no constituye las garantías luego de ser exigidas por el arrendador, es causal para la terminación del contrato según lo dispone el numeral 3 del mismo artículo:

«El arrendador podrá abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las garantías o fianzas constituidas. El arrendador podrá dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento, si el arrendatario no cumple con esta obligación dentro de un plazo de quince (15) días hábiles contados a partir de la fecha de celebración del contrato.»

El artículo 15 de la ley 820 regula extensamente el tema de los servicios públicos, por lo que le invitamos a consultarlo completo.

Prohibición de exigir depósitos o garantías.

La ley prohíbe exigir al arrendatario el pago de depósitos en efectivo para efectos de garantizar el cumplimiento del contrato.

Dice el artículo 16 de la ley 820 de 2003:

«En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.

Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.»

De acuerdo a esta norma, exigir al arrendatario un depósito para garantizar el pago de servicios públicos es ilegal; está prohibido, pues la ley solo autoriza la constitución de una garantía o caución en favor de las empresas de servicios públicos, no en favor del arrendador.

Reparaciones locativas en el contrato de arrendamiento.

Las reparaciones locativas están reguladas tanto por la ley 820 (artículo 27) como por el Código Civil, y hay que entrar a discernir cuándo deben ser asumidas por el arrendatario y cuándo por el arrendador, tema desarrollado en el siguiente artículo:

Se anticipa que las reparaciones locativas no siempre corresponden al arrendatario.

Subarriendo en el arrendamiento de vivienda urbana.

El arrendatario puede subarrendar siempre que lo autorice el arrendador, lo cual debería quedar en el contrato, ya sea en un sentido u otro, autorizándolo o prohibiéndolo.

Al respecto, señala el artículo 17 de la ley 820 en sus dos primeros incisos:

«El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.

En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas que se comunicarán por escrito al arrendatario.»

Que el arrendatario subarriende sin autorización es una causal para la terminación del contrato de arrendamiento.

Cláusula penal en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

La ley no prohíbe incluir una cláusula penal o de incumplimiento en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana; lo que prohíbe es solicitar depósitos de dinero u otras garantías reales, que es muy distinto a la cláusula penal.

En consecuencia, en nuestro criterio sí se puede incluir una cláusula penal, puesto que esta es común y legal en todo tipo de contratos bilaterales.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana como título ejecutivo.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana constituye presta mérito ejecutivo en los términos del artículo 14 de la ley 820 de 2003:

«Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda.»

En consecuencia, si el arrendatario, por ejemplo, no paga el arrendamiento, el arrendador puede ejecutar al arrendatario o al codeudor o fiador.

Terminación del arrendamiento de vivienda urbana.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana, como todo contrato, puede ser terminado por cualquiera de las partes, pero la ley 820 impone reglas especiales que se abordan en el siguiente artículo.

La forma fácil de terminar el contrato es en común acuerdo, y si ese no es el caso, es preciso sujetarse a las condiciones señaladas por la ley 820.