¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento cuando una de las partes, el arrendador o el arrendatario, fallece?
El fallecimiento de las partes no implica la desaparición del contrato.
Sucede que en Colombia este tema no está expresamente regulado, y es así como ni el Código Civil, ni el Código de Comercio, ni la Ley 820 de 2003 contemplan la muerte de una de las partes como causal para terminar el contrato de arrendamiento, de manera que en este caso el contrato no muere con los contratantes.
En consecuencia, si sobreviene la muerte del arrendador o del arrendatario, el contrato de arrendamiento sigue su curso, lo que implica que las obligaciones derivadas de ese contrato se deben seguir cumpliendo.
No obstante, a pesar de que el fallecimiento no es una causa legal para la terminación del contrato de arrendamiento, en el contrato mismo se pueden regular tales situaciones, es decir, incluir una cláusula que, por ejemplo, contemple la terminación del contrato cuando una de las partes fallezca.
Qué pasa cuando el arrendador fallece.
Si el arrendador muere, los herederos del arrendador poco pueden hacer hasta tanto no se realice el proceso de sucesión y se determine a quién o a quiénes se les debe asignar el inmueble arrendado. Una vez se otorgue la escritura correspondiente, entonces quien figure en ella sustituye al arrendador fallecido para todos los efectos.
El arrendatario, como es natural, debe seguir cumpliendo con sus cánones de arrendamiento, pero como no se sabe a cuál de los herederos corresponde la renta del inmueble, en caso de que no exista acuerdo entre los herederos, lo recomendable es que no se la pague a ninguno de ellos, sino que consigne en el Banco Agrario, y después quien demuestre ser el legitimado que cobre.
De esta forma, el arrendatario no se involucra en los problemas que suelen surgir entre los herederos por la renta del arrendamiento. Que primero ellos se pongan de acuerdo y decidan a quién le corresponden los bienes y luego sí se pague a quien acredite ser el nuevo propietario, o al menos, el encargado de administrarlo.
Lo ideal es que los herederos nombren a uno de ellos como administrador o representante, quien será el encargado de recibir los cánones de arrendamiento y, en general, de administrar el inmueble arrendado.
Como la muerte del arrendador no es causal para terminar el contrato de arrendamiento, este sigue vigente en todas sus partes, de manera que los herederos no pueden intentar cambiar las condiciones del mismo de forma unilateral.
Qué pasa cuando el arrendatario fallece.
En este caso, el asunto puede ser más complejo, por cuanto desaparece quien seguramente gestionaba el negocio alojado en el inmueble arrendado (si fuere comercial), o quien pagaba los cánones de arrendamiento, y resulta incierto quién seguirá asumiendo esos compromisos.
El arrendador no puede dar por terminado el contrato porque el arrendatario hubiera muerto, pero sí puede darlo por terminado si los herederos no pagan el respectivo canon, configurándose el incumplimiento por falta de pago.
En consecuencia, si algún heredero pretende seguir con el arrendamiento, debe hacer los pagos respectivos y luego, entre arrendador y herederos, se puede llegar a un acuerdo para determinar en cabeza de quién queda el inmueble arrendado, para lo cual la doctrina ha fijado unas prioridades que sirven como guía y que se pueden consultar en el editorial enlazado en el tercer párrafo.
Si no hay incumplimiento ni acuerdo definitivo con los herederos del arrendatario, es probable que el arrendador, si desea dar por terminado el contrato de arrendamiento, deba iniciar una acción civil para conseguir que un juez ordene la terminación del contrato y la restitución del inmueble.
Cuando el inmueble arrendado es un local comercial donde funciona algún negocio exitoso del que derivan importantes rentas, puede dar lugar a grandes controversias que, por lo general, terminan resolviéndose en los estrados judiciales.
Recomendaciones.
Se debe tener en cuenta que el fallecimiento del arrendador o del arrendatario no es una causa para terminar el contrato de arrendamiento.
En consecuencia, si el arrendatario fallece, el arrendador no puede terminar el contrato de arrendamiento automáticamente, y tendrá que esperar a que los herederos del arrendatario dejen de cumplir el contrato, o decidan ellos terminarlo.
Si es el arrendador quien fallece, los herederos no pueden dar por terminado el contrato bajo ese argumento, y tendrán que esperar a que se resuelva la sucesión para definir quién sustituye al arrendador y luego actuar en consecuencia.
Entre tanto, el arrendatario debe seguir pagando los cánones y cumpliendo las demás obligaciones.
Por lo general, cuando fallece una de las partes, los sobrevivientes buscan llegar a un acuerdo a fin de encontrar una solución, ya sea la terminación del contrato o su continuación.
Si el contrato de arrendamiento es terminado por el fallecimiento de una de las partes, la parte que lo termina está incumpliendo, dando lugar al pago de las indemnizaciones pertinentes o pago de la cláusula penal si la hubiera; por lo tanto, la mejor opción es un acuerdo, que, por las circunstancias del fallecimiento, puede llegar a buen puerto.
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