El consejo de administración es otro de los órganos de administración que puede tener una propiedad sometida al régimen de propiedad horizontal.
- ¿Qué es el consejo de administración?
- Obligación de nombrar un consejo de administración.
- Conformación del consejo de administración.
- Nombramiento y conformación del consejo de administración.
- Quorum y mayorías en el consejo de administración.
- Funciones del Consejo de administración.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Un arrendatario puede ser miembro del consejo de administración?
- ¿Un apoderado puede ser parte del consejo de administración?
- ¿El consejo de administración puede coadministrar?
- ¿Cómo sacar a un miembro del consejo de administración de la propiedad horizontal?
- ¿El consejo de administración puede remover al administrador?
- ¿Quién puede asistir a las reuniones del consejo de administración?
- ¿Puede el consejo de administración nombrar al comité de convivencia?
- ¿Quién nombra al presidente del consejo de administración?
- ¿Quién convoca las reuniones del consejo de administración?
- ¿Quién firma las actas del consejo de administración?
¿Qué es el consejo de administración?
El consejo de administración es un órgano administrativo colegiado que se constituye para realizar determinadas funciones administrativas y, en general, para ejecutar las actividades que le haya encargado la asamblea general de copropietarios.
El consejo de administración es nombrado por la asamblea de copropietarios y debe estar conformado por copropietarios o delegados de estos.
El consejo de administración no es obligatorio en todas las propiedades horizontales, como se expone a continuación.
Obligación de nombrar un consejo de administración.
Solamente la propiedad horizontal de uso comercial o mixto está obligada a constituir un consejo de administración, siempre que la unidad tenga más de 30 bienes privados. En los demás casos, es voluntario crear un consejo de administración.
Al respecto, señala el artículo 53 de la ley 675 de 2001:
«Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.»
Lo anterior lo podemos esquematizar de la siguiente forma:
| Tipo de propiedad horizontal. | Obligado a constituir Consejo de administración. |
| De uso comercial o mixto con 30 o menos bienes privados. | No es obligatorio. |
| De uso comercial o mixto con más de 30 bienes privados. | Sí es obligatorio. |
| De uso residencial | No es obligatorio. |
Quienes no estén obligados pueden constituirlo voluntariamente, pero tal potestad debe estar consagrada en el reglamento de propiedad horizontal.
Si la obligación de conformar un consejo de administración no está en la ley ni en el reglamento de propiedad horizontal, no se puede constituir el consejo de administración, pues sus decisiones podrían ser impugnadas, ya que su existencia no tiene sustento legal alguno. La norma señala que será obligatorio en ciertos casos, y en los demás será potestativo, siempre que así se estipule en el reglamento de propiedad horizontal.
Se recomienda en todo caso la creación de un consejo de administración debido a que se ejerce un mejor control de la gestión de la copropiedad y se hace una mejor vigilancia de las acciones que realice el administrador, puesto que, de lo contrario, la asamblea general tendría que reunirse constantemente para asegurarse de que el administrador está procediendo conforme a las decisiones tomadas por la asamblea.
Conformación del consejo de administración.
El consejo de administración debe estar conformado por un número impar de miembros y, como mínimo, debe tener 3 miembros.
Los miembros del consejo de administración deben ser propietarios de bienes privados de la propiedad horizontal o delegados de los propietarios.
No puede ser miembro del consejo de administración un arrendatario o un morador no propietario, a no ser que actúe como representante de un propietario, pues la ley claramente señala «propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados».
Nombramiento y conformación del consejo de administración.
El consejo de administración es nombrado por la asamblea general de propietarios, ya sea en una asamblea general o una extraordinaria.
Quorum y mayorías en el consejo de administración.
El quorum y las mayorías decisorias en el consejo de administración están contempladas en el artículo 54 de la ley 675 de 2001:
«El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.»
La mayoría de los miembros es la mitad más uno, de manera que con ese quorum se podrá sesionar o deliberar, y las decisiones se tomarán con la mitad más uno de los presentes en la reunión.
Funciones del Consejo de administración.
El artículo 55 de la ley 675 de 2001 define cuáles son las funciones del consejo de administración de una propiedad horizontal:
«Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.»
Básicamente, es quien toma las decisiones administrativas que permiten a la propiedad horizontal operar, poder cumplir con sus objetivos según las directrices fijadas por la asamblea general de copropietarios.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
Sí, siempre que sea por delegación de un propietario. Si ningún propietario lo delega, el arrendatario no puede ser miembro del consejo de administración.
Más que un apoderado, puede serlo un delegado de un copropietario.
No. El objetivo del consejo de administración no es coadministrar ni suplantar al administrador, sino trabajar para que las directrices fijadas por la asamblea general se cumplan, pero quien ejecuta debe ser el administrador con el apoyo del consejo de administración.
Se debe convocar una reunión extraordinaria de la asamblea de copropietarios, quien es su órgano elector, ya que ni el administrador ni el mismo consejo pueden retirar a uno de sus miembros.
Sí. El artículo 50 de la ley 675 de 2001 señala que, cuando exista un consejo de administración, a este le corresponde nombrar al administrador, y se interpreta que, por consiguiente, también podrá removerlo y nombrar a otro.
Los consejeros y las personas que estos hayan invitado, como copropietarios, el administrador, terceros, etc., pero solo los consejeros pueden tomar decisiones.
El comité de convivencia es nombrado por la asamblea de copropietarios, según el artículo 38 de la ley 675 de 2001.
Lo nombra el mismo consejo de administración.
El propio consejo, en cabeza de su presidente, pero el administrador, revisor fiscal e incluso los copropietarios pueden sugerir una reunión del consejo de administración.
Las firma el presidente del consejo de administración.
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