Consecuencias para el arrendatario si el arrendador no paga las deudas a la propiedad horizontal

Suele suceder que la propiedad horizontal acuerde limitar el uso de zonas comunes a los copropietarios que no pagan las cuotas ordinarias o extraordinarias, como una sanción o penalización por la mora, lo que termina afectando a los arrendatarios. Veamos qué ocurre en ese caso.

Responsabilidad del arrendatario.

En principio, el arrendatario no es responsable por las deudas que el arrendador tenga con la propiedad horizontal, en especial aquellas derivadas de las expensas comunes extraordinarias, e independientemente de si las sanciones son ilegales o no. Mientras no se impugnen, la administración las puede aplicar, y en tal caso, el arrendatario, que no tiene culpa de que el arrendador no haya pagado sus deudas, es quien termina afectado o sancionado.

En tal evento, en nuestro criterio, el arrendatario no puede reclamar a la administración ni solicitar que la sanción no le sea impuesta, ya que el hecho sancionable se ha configurado independientemente de quién habite el inmueble afectado.

Incumplimiento del contrato por parte del arrendador.

El hecho de que el arrendador no pague las deudas a la propiedad horizontal lleva a que el arrendatario deba soportar las sanciones que por ese hecho se impongan, lo que limita el goce del inmueble por el cual está pagando un canon de arrendamiento, por lo cual se configura un incumplimiento del contrato por parte del arrendador.

En consecuencia, el arrendatario deberá reclamar al arrendador por su incumplimiento, incumplimiento que puede dar lugar a que el arrendatario termine el contrato de arrendamiento por justa causa.

Solidaridad del arrendatario respecto a las deudas del arrendador.

El inciso segundo del artículo 29 de la ley 675 establece una responsabilidad solidaria del arrendatario por las deudas correspondientes a las expensas comunes ordinarias, independientemente de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento, aspecto que se debe considerar.

Frente a las expensas extraordinarias, el arrendatario no tiene ninguna responsabilidad solidaria, pero en ambos casos, si existe mora, la administración puede imponer las sanciones que existan sin reparar si el responsable de la mora es el arrendador o el arrendatario.

Además, la ley 675 no se refiere a los arrendatarios de forma específica, sino a los tenedores del bien privado, que bien puede ser el mismo propietario, un arrendatario o un familiar del propietario.