¿Cómo recuperar la posesión de un inmueble?

Cuando una persona nos ha quitado la posesión de un bien inmueble, como una casa, un apartamento, un lote, una finca, etc., la ley nos ofrece una serie de recursos legales para recuperar esa posesión.

Recuperar la posesión de un inmueble.

La posesión de un inmueble se puede perder por distintas razones, como una invasión, un contrato de arrendamiento mal hecho, una promesa de compraventa incumplida, etc.

El punto es que la persona tiene la propiedad del dominio, pero no la posesión, debiendo recurrir a la justicia para que la posesión le sea devuelta.

Hay casos en que no se tiene la propiedad del dominio, pero sí la posesión, la cual es arrebatada por otro tercero, posesión que también puede ser recuperada, pues no solo el dueño del dominio puede acudir a un juez para hacer valer sus derechos.

Acciones para recuperar la posesión de un bien.

Cuando somos dueños del inmueble del que hemos perdido la posesión y queremos recuperarla, podemos utilizar la acción de reivindicación de dominio, tema explicado en el siguiente artículo.

Pero si no somos dueños del inmueble, sino que apenas somos poseedores, es decir, no tenemos la propiedad o dominio, sino apenas un derecho de posesión, entonces se recurre a las llamadas acciones posesorias.

Las acciones posesorias se encuentran establecidas en el código civil, más exactamente en el artículo 972, que las define así:

«Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en ellos.»

A través de la acción posesoria se puede recuperar la posesión de los bienes inmuebles que se hayan poseído de manera tranquila y en forma ininterrumpida por el transcurso de un año; esta es la regla de procedencia de la acción posesoria que contempla el código civil.

Sin embargo, existe una acción especial que solo puede ser ejercida por el poseedor regular, que es aquel que tiene justo título y ha adquirido la posesión de buena fe, aunque con el transcurso de la posesión esta no subsista. El poseedor regular puede hacer uso de la acción publiciana.

La acción publiciana se encuentra consagrada en el artículo 951 del código civil, y a través de esta acción un poseedor regular puede recuperar la posesión de la cosa, pero siempre y cuando se encuentre en la posibilidad de ganarla mediante prescripción.

Esta acción, sin embargo, no es procedente cuando se dirija en contra del verdadero dueño del bien, ni cuando se interponga en contra de un poseedor con igual o mejor derecho.

El artículo 951 define la acción publiciana de la siguiente manera:

«Se concede la misma acción aunque no se pruebe dominio, al que ha perdido la posesión regular de la cosa, y se hallaba en el caso de poderla ganar por prescripción.

Pero no valdrá ni contra el verdadero dueño, ni contra el que posea con igual o mejor derecho.»

De igual forma, la Corte Suprema de Justicia, sala de casación civil y agraria, en sentencia del 3 de diciembre de 1999, expediente 5291, se refirió a ella de la siguiente manera:

«Se trata de una acción real recuperatoria de la posesión, distinta de las acciones posesorias para cuyo ejercicio, en el evento de la perdida de la posesión, se le otorga la legitimación sustancial únicamente al poseedor regular que se encuentra en vía de ganar la propiedad por usucapión.»

Quien tiene el derecho de posesión puede ejercerlo, puede defenderlo ya sea ante otro poseedor o ante el verdadero dueño, pero en este caso lo que debe intentar es la prescripción adquisitiva del dominio, que es uno de los modos para adquirir la propiedad de un bien.